“限购令”不是楼市的退烧药

继北京4月30日对本地及外地居民发出“限购令”之后，上海、深圳、厦门、宁波等城市在楼市“第二波”调控中相继祭起了“限购”的大旗。

料想不久，将有更多的城市加入限购的行列，为楼市降温。从目前发出 “限购令”的城市看，上海、北京和厦门的大同小异，都是对新购套数进行限制，而深圳则明确规定，有深圳户籍的总共可以购买两套房，没有深圳户籍的只能购买一套房，可算“限购令”里*严的了，但讽刺的是，在国庆**周期间，北京、上海的楼市基本冷冻，而深圳的成交量却依旧不菲，被视为猛药的“限购令”并未让楼市立即退烧，实属政策的尴尬。

应该说，自9月29日，**发起第二波房地产调控，地方随即跟随，无论是信贷，还是“限购”，都可谓史上严上加严，然而，房地产股却似乎弹冠相庆，迎来大涨，各地楼市尽管成交清淡，但也冷热不均，原因何在？

以上海的政策为例，上海的政策总体给人的感觉比较软，表现在，其一，限购令，规定上海和外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房，但这已经不新鲜，北京、深圳河厦门已经开始实施；第二，对各界非常关注的房产税，上海新政并没有明确具体的内容，只是提出将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作，让外界期待上海****房产税的希望-**网-落空；第三，土地增值税，普遍依然实行2%的预征，而只有价格明显超过上一年的均价的，才给予惩罚性的5%的预征，而并没有强调在预征之后按照实际的价格汇算清缴，这使得土地增值税本身的威力大打折扣；第四，在土地供应政策上，再次强调了**性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%，但这个政策具体怎么样**执行到位，并没有明确的实施细则和配套政策，具体执行仍然留下了很大的疑问。因此，上海房产新政总体内容并没有超出9月29日，**有关部委**的细则的政策范畴，并没有像外界预料的有**的杀伤力，政策本身相对而言，仍以温和调控为主，无论是差别化的信贷政策，还是行政性限购住房套数，在全国不会成为*严厉者。

除了各地总体的政策这一次普遍反应没有新意之外，外界对“限购令”等政策的执行力似乎失去了足够的信任和耐心。评估一个政策的实际效用，*重要的还是要看政策的执行力，再严厉的政策，如果不执行，等于形同虚设。而事实上，自4月17日，***“十号文”**之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，房价坚挺，*主要的还是政策本身缺乏执行力。无论是4月17日的“十号文”，还是9月29日有关部委**的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。从中国房地产市场历次调控的经验看，从来都不乏政策，但政策的落实因为开发商等的对抗而乏善可陈。4月17日“十号文”**之后，**实施细则的少而又少就是明证！

而且，用“限购令”这样明显违背市场规律的手段，一方面意味着，楼市的有效供应依旧紧张，另一方面，这样的猛药一般都没有持续性。限购令就好像给一个发高烧的病人泼了一头的冰水，可以立即起到降温的效果，但*终不但治不了病，反而会更加加重病情，完全属于乱投药。正因为如此，似乎严厉的“限购令”在外界的眼里就成了纸老虎，况且“限购”的政策不可能长久，厦门明确规globrand.com定，期限到12月31日，作为一项特殊的行政措施，本身的有效期限就短，再博弈一段时间，药效基本就过去了，期待限购能够给房地产退烧，并且将其作为*重要的药，显然是不现实的。

中国房地产利益博弈非常复杂，房价问题不是一个简单的经济学问题，因此，对于房价调控一定要有持久战的准备，是一场拳击赛，总共12个回合，而不是一个回合，要看*后的结果而不是第一个回合的表现。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳，否则，迎接楼市的，肯定是更猛烈的反弹。

欢迎与globrand作者探讨您的观点和看法，马光远：经济学博士，执业律师。致力于公共政策和上市公司并购研究，关注中国的转型和法治变迁。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》等多家媒体的专栏作者。作为中国律师，主要在上市公司并购、公司治理和反垄断等领域，为客户设计交易结构和中国法律的解释工作。Email：mgy7233@hotmail.com 进入马光远文章列表