存量7768套待清理 北京廓清商品房规划违规

李乐

时近2009年7月，北京市对于本市范围内违反规划的商品房情况，逐步清晰起来。*新的进展是，违反土地规划、用途但已经预售或销售的商品房存量已经基本廓清，总量为7768套。

这是北京市城乡建设委员会的一份内部材料反映出的市场情况。《中国经营报》记者获悉，针对相应项目，目前北京市建委正在联合北京市规划委、国土资源局、政法委等部门组成联合工作组，对这些已经预售或销售的规划、土地用途违规的“存量商品房”进行酌情处理，毕竟这关乎众多人的利益。

“存量”违规7768套

尽管对于在建商品房规划违规方面的情况暂时还没有统一的数据，但在北京市建委那里，关于已预售项目土地用途、规划违规的情况，却有了一个基本的说法。6月18日，一位接近北京市**的消息人士向记者透露，北京已预售项目土地用途、规划违规的商品房总量为7768套。

在此之前，外界虽然对此领域的情况有所了解，但大多数都属推测，北京市建委至今没有对外统一公布过上述数字。

“这是北京市建委的一份内部材料显示的数据，他们统计的是商品房开发建设违反了规划或者土地用途但已经预售或者销售、*终无法办理产权登记手续的商品房数量，至于这7768套规划、土地用途违规的商品房中，有没有小产权房，有多少小产权房，这份材料里没有明确说明。”前述消息人士称。

记者曾向北京市建委官方渠道询问此事，其相关人士均表示，对此数据并不知情。

据了解，截至目前，北京市因各种原因导致的已售商品房不能办理产权登记的总量为1.9万余套，总计涉及北京市16个区县的73个项目。其中，规划、土地用途违规的7768套占总量的39.3%。

在此之前，住房和城乡***、监察部联合部署了全国房地产开发容积率大检查，其中7月前各地自查自纠阶段，在此阶段中，北京市建委、规委等职能部门，已经开始通过与开发企业进行“谈话”了解容积率、规划、土地用途在开发过程中的执行情况。

历史成因复杂

“从我了解的情况看，这些规划违规的既成事实的商品房成因并不像外界想象的那么复杂，不是简单地开发商提高容积率、缩小楼间距，或者擅自改变土地用途那么简单，这里面涉及到**、法律、企业、个人等多方复杂原因，所以解决起来要梳理的利益也很多。”长期从事该领域调查研究的一位全国政协委员向记者表示。

记者了解到，这其中牵涉各方利益*为复杂的当属擅自改变土地用途。上世纪90年代末，亚运村北部地区就曾出现过若干别墅和低密度住宅购房者在购买房产之后，无法办理产权登记的问题，其主要原因就是开发企业擅自改变土地的用途，致使房产与土地用途不符。

实际上，该项目的用地系当年北京亚运会前亚运村建设的配套用地，当时报批了征地手续，但是作为配套用地，*终被预留，没有进行开发建设，这种情况一直维持到亚运会结束之后。

此后，北京市**处置亚运会的遗留资产，成立了多家企业分摊这些亚运资产，作为亚运资产的一部分，这块土地*终也被转交到了北京某市属企业，但是，作为亚运工程配套用地的这块土地，却并没有进行相应的“转制”手续，仍然维持着“亚运工程配套用地”的土地用途。

岔子就出在了这里，次年，北京市**鼓励对亚运会的遗留资产进行商业开发，按照这一精神，这家企业在这块土地上开发了一个别墅项目，并很快对外销售，然而，在此后的几年间，土地、规划政策日趋收紧，北京市**主要**人亦多次更迭，*终导致该项目不能取得相应房屋权属登记证明。

寻求平和解决

记者了解到，针对相应项目，目前北京市建委、规委、政法委、国土资源局等相关职能部门已经组成了联合工作组，对这一情况进行“有针对性”、“一事一议”的处理。并且于近日选定部分存在违反规划、土地用途的已售商品房进行治理试点。

“北京市建委的意见是，对于那些规划区域内的房屋建筑符合规划要求、但由于代征地未腾退等原因不能办理规划验收的项目，应先予办理房屋初始登记和转移登记，由规划主管部门依法追究开发建设单位违反规划法规的行为。”前述接近北京市**的消息人士称。

对于那些直接违反土地用途的项目，北京市建委并没有“大开闸门”，记者掌握的情况表明，北京建委对此采取的应对措施是，对于改变土地使用性质违规用地的项目，在其土地手续合法前，仍然暂不予办理房屋初始登记。

不过，对司法查封或银行抵押未解除的项目，北京市建委倾向于由自己出面主动沟通，并请市政法委帮助协调法院、银行为已售房屋解封或解除抵押。