深圳楼市成交走低 下半年房价难有大调整

2008年各方**的声音消逝并不久，2009年年初房地产行业就站在了振兴中国经济的风口浪尖上*领**。而*近几个月，房价高企，成交量出现下滑，业内开始忧虑后市，从2007年开始，深圳楼市上窜下跳。纵观目前市场，总体来看，笔者认为短期内成交量维持低谷，房价小幅波动，从长远来看，深圳房市稳中有升。

2003-2006年深圳的一手房加二手房的成交量分别为1381万、1490万、1497万、1443万平方米，可以看出，在正常的情况下，深圳的一手房加二手房的成交量维持在1300万至1500万平方米，每一年都比较平均。但今年1-8月，深圳一手房加二手房的成交量高达1315万平方米，如果按此消化速度，深圳全年成交量将近2000万平方米，目前市场难以支撑，未来几个月成交量维持在较低水平可以理解。同时，房价在高位的时候，肯定会排除一些购买力，这对成交量同样有影响。

成交量萎缩并不会很快带来房价的回落，*主要是因为目前房地产政策仍比较宽松。进入7月份以来，针对楼市的调控政策逐渐增多，7-8月，先后有国家八部委针对房市表态，银监会要求收紧二套房贷款政策，国家发改委表示要加强房地产价格和收费监管，央行要求加强房地产市场监测，*次提出对宽松的货币政策“动态微调”，国税总局加强房地产行业税收监管等，但是与2007年密集**政策不同的是，各部委的表态仅对楼市信心具有影响作用，并未有可执行性的具体措施**，就**有可操作性的“二套房”贷款文件来看，也并未从根本上收紧“二套房”贷款，目前银行仍在靠优惠*客户，大多数客户仍可以享受购房优惠，这有助于成交量稳定。此外，宽松货币政策之下，开发商**难度小，并不急于出货套现。

2007、2008年一些区域供应量增加曾导致区域房价大幅调整，2009年9-12月深圳预计推出的住宅量达300万平方米，但这仅是根据正常推盘速度而估计，如果考虑到开发商本身的因素，可能供应量并不能达到如此规模。*先，由于2009年上半年的楼市回暖，开发商的资金已回收充裕，并不急于将手中的房子套现；其次，上半年宽松的货币政策以及股市的繁荣，也使开发商储备了足额的资金，短期并不担心资金链的问题，**可以按照其利益*大化的计划控制推盘节奏，从而有可能造成下半年市场的高价低量。因此，因供应量增加而导致大幅降价行为的现象近期尚难出现。

当然，未来楼盘的销量和价格仍会因盘而异，资源条件、地理环境质素比较差的楼盘可能要承受较大压力，不排除它们调整价格的可能。豪宅的压力并不大，从产品的角度来看，豪宅往往享有山海资源，或享有周边良好的配套设施，具有较小的替代性，因其量少而获得客户追捧。从客户群的角度来分析，购买豪宅的客户往往实力雄厚，并不看重房价升跌，而是将豪宅当作收藏品。所以，不管外围市场发生怎样波动，这部分产品的价格变动不大。