炒房客重新入市 深圳很多楼盘都没人住

苦等数月，房价不降反升，深圳楼市的走向让很多人都大呼看不懂。随着3月楼市量价的回升，“阳春”回暖再现。据深圳市规划国土委数据，3月全市共成交商品房13406套，环比大增119.16%。其中全市共成交一手房3002套，环比增长178.48%；二手住宅成交10404套，环比涨幅高达106.47%。

有业内人士认为，3月搂市量价齐升的主要原因是由于春节前后及2月份积累的需求，特别是自住的刚性需求在3月集中**。但美联地产*新发布的住宅蓝筹指数报告显示，3月深圳楼市量价回升的背后，全市二手房的租金回报率仅有3.12%，创下历史*低点。

温和上升可能成为主要趋势

市民邓女士刚在景田片区买了一套二手房，让她下定决心购房的原因，是因为在三番五次与中介沟通中发现，现在手里有楼的人都比较经得起“风浪”，“本以为过了这段时间价格会走低一些，没想到等来等去，合心意的户型都被挑走了，新出来的挂牌价格越来越高，索性就出手了。”

事实上，在经历一二月份的短暂低迷后，3月份，深圳楼市复苏迹象明显，成交量回升明显，成交总量、新房和二手房成交量都翻倍。市规划国土委数据显示，3月，全市共成交商品房13406套，环比大增119.16%。其中，全市共成交一手房3002套，环比增长178.48%；全市二手房成交宗数为10404套，环比增长106.47%。

“开发商不缺*”成了今年楼市坚挺的重要原因之一。此前，在一个开发商与经济学家公开赞弹楼市走势的节目中，开发商代表毫不讳言地表示，开发商降不降价仅在于自己缺不缺*。如果到了月底银行有一笔*款要到期的话，无论市场情况如何，开发商肯定会想办法售楼。

在成交冷淡时期，即使成交量停顿，楼市也依然坚挺。然而，在成交量反弹厉害的3月，成交价格的增幅立刻明显地显示出来；在一手房方面，存量的奇缺使得市场一度出现供不应求的局面，价格更是**不下，自去年9月份深圳全市一手房成交均价*次突破2万元/平方米关口以来，成交纪录不断被刷新。截至3月份，全市一手房价格已有6个月运行在“2万元”以上，今年2月份甚至一度冲高到24196元/平方米，深圳楼价正式进入“2万元”时代。

而二手房方面更甚，根据世华地产成交系统数据库统计显示，3月份全市二手住宅成交均价为12720元/平方米，环比上涨9.13%，同比2009年3月份涨幅更是高达27.66%。今年，在前两个月的小幅下调后，3月成交均价再次上扬，需求的集中**是*主要动力。

世华地产市场研究部负责人认为，在旺盛需求的刺激下，原本均衡的市场在3月中下旬后逐渐向卖方市场靠拢，业主心态变得强硬，返价或提价现象明显增多，这是让3月房价明显上涨的重要原因。

近期的政策调控并没有让楼市急转直下，业内观点认为调控政策是一个相对长期的过程。对于楼市未来的走向，美联地产市场研究部认为，在度过政策调控适应期后，市场信心开始逐步**，特别是一手房市场的坚挺表现，降低了置业者对于房价下调的预期，增强了其入市意愿。城市更新计划的推行，也使得一些老旧小区成为市场关注热点。从周成交走势看，二手房成交量呈现逐周递增的趋势，目前，全市二手房成交量已经连续6周增长，但增幅已经明显收窄。预计4月份，全市二手房成交量还将会进一步回升，达到13000套左右。伴随成交量的回升，二手房价格下调的空间已经很小，甚至可能还会重新抬头。一旦房价重拾升势，**调控态势势必更加严厉，而且，今年还将面临加息压力。预计今年楼价大幅攀升的可能性不会很大，温和上升可能成为主要趋势。

市民邓女士刚在景田片区买了一套二手房，让她下定决心购房的原因，是因为在三番五次与中介沟通中发现，现在手里有楼的人都比较经得起“风浪”，“本以为过了这段时间价格会走低一些，没想到等来等去，合心意的户型都被挑走了，新出来的挂牌价格越来越高，索性就出手了。”

事实上，在经历一二月份的短暂低迷后，3月份，深圳楼市复苏迹象明显，成交量回升明显，成交总量、新房和二手房成交量都翻倍。市规划国土委数据显示，3月，全市共成交商品房13406套，环比大增119.16%。其中，全市共成交一手房3002套，环比增长178.48%；全市二手房成交宗数为10404套，环比增长106.47%。

“开发商不缺*”成了今年楼市坚挺的重要原因之一。此前，在一个开发商与经济学家公开赞弹楼市走势的节目中，开发商代表毫不讳言地表示，开发商降不降价仅在于自己缺不缺*。如果到了月底银行有一笔*款要到期的话，无论市场情况如何，开发商肯定会想办法售楼。

在成交冷淡时期，即使成交量停顿，楼市也依然坚挺。然而，在成交量反弹厉害的3月，成交价格的增幅立刻明显地显示出来；在一手房方面，存量的奇缺使得市场一度出现供不应求的局面，价格更是**不下，自去年9月份深圳全市一手房成交均价*次突破2万元/平方米关口以来，成交纪录不断被刷新。截至3月份，全市一手房价格已有6个月运行在“2万元”以上，今年2月份甚至一度冲高到24196元/平方米，深圳楼价正式进入“2万元”时代。

而二手房方面更甚，根据世华地产成交系统数据库统计显示，3月份全市二手住宅成交均价为12720元/平方米，环比上涨9.13%，同比2009年3月份涨幅更是高达27.66%。今年，在前两个月的小幅下调后，3月成交均价再次上扬，需求的集中**是*主要动力。

世华地产市场研究部负责人认为，在旺盛需求的刺激下，原本均衡的市场在3月中下旬后逐渐向卖方市场靠拢，业主心态变得强硬，返价或提价现象明显增多，这是让3月房价明显上涨的重要原因。

近期的政策调控并没有让楼市急转直下，业内观点认为调控政策是一个相对长期的过程。对于楼市未来的走向，美联地产市场研究部认为，在度过政策调控适应期后，市场信心开始逐步**，特别是一手房市场的坚挺表现，降低了置业者对于房价下调的预期，增强了其入市意愿。城市更新计划的推行，也使得一些老旧小区成为市场关注热点。从周成交走势看，二手房成交量呈现逐周递增的趋势，目前，全市二手房成交量已经连续6周增长，但增幅已经明显收窄。预计4月份，全市二手房成交量还将会进一步回升，达到13000套左右。伴随成交量的回升，二手房价格下调的空间已经很小，甚至可能还会重新抬头。一旦房价重拾升势，**调控态势势必更加严厉，而且，今年还将面临加息压力。预计今年楼价大幅攀升的可能性不会很大，温和上升可能成为主要趋势。

“很多楼盘都没有亮灯，没人住”

4月3日，黄先生跟朋友一起去佳兆业上品看房，清明假期看房者众多，而在现场可供选择的房较少。

“当时我们就去楼上去看看了户型，但是当我们看完后工作人员告诉我们，刚刚看过的那套房已经卖出去了，不用再看了。”楼盘的旺销让黄先生吃惊，但是让他感叹的是，工作人员告诉他，刚刚有一位南山来的客户一口气买了5套房，而且不包括他刚看的那一套。“可见现在炒楼的人还是挺多的，投资客入市挺严重。”

在八卦岭片区顺道地产门口，前来看房的王小姐在闲聊中告诉记者，春节前后，因为政策风声吃紧，本来想将手里的几套房子及时放出去，但是过了2月，眼见着楼市虽然仍有政策在调控，但是挂牌的价格仍然没有降低，跟几个买了房子的朋友交流中发现，大家心态都比较好，也就没打算把盘放出去，甚至有几个朋友还在重新购买新盘，所以她也来看看有没有合适的二手房。

在市场遇冷一段时间之后，投资客的试探性尝试收到了成效，因此，投资客购房的越来越多。近期，中原地产一份领先指数报道出炉，3月二手房市场领先指数创出新高。

中原地产市场研究部市场研究部总监王世界认为，这主要是因为客户普遍形成后市稳中有升的一致预期，自住客和追求保值性的投资客遂抢先入市，使得成交量不断上涨，从而推高成交均价。

“投资客是*敏感的群体，他们对于政策风向和市场的走势有着敏锐的嗅觉，一有风吹草动他们就会立刻退出，所以在春节期间，基本上形成了一个以自住需求为主的市场，但是现在看来，投资客又开始入市了。”星彦地产一名研究人员向记者表示，目前，在各区的楼盘中炒房客都有动作。“其实你只要晚上去龙岗中心城看看，很多楼盘都没有亮灯，没人住。”

炒房客的进入进一步推动了现阶段的楼市“繁荣”，但美联物业日前发布的蓝筹指数报告显示，3月全市二手房的租金回报率仅有3.12%，创下历史*低点。该报告显示，全市二手房租金回报率从2009年初开始一路下滑，从2009年1月的4.12%一直下降到今年3月的3.12%，整整下滑了1%。

根据国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》里提及的等同于年租金回报率的“租价比”概念，租价比值如果低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存升值空间。因此有观点也认为，按照这种标准，深圳二手房已经出现了比较严重的泡沫。

对此，世华地产市场研究部总监肖小平分析称，投资回报率创下新低，对于目前的投资客来说没有影响，毕竟现在投资客只盯准房产的升值，并不关注租金回报率，租金对于投资客来说，更多只是降低持有成本的方式。