叶檀：揭穿房地产数据掩盖的一系列假象

不要对中房协作道德批判，而应该进行技术批判

特约撰稿 叶檀

8月12日，中国房地产协会副会长朱中一在“博鳌房地产**”上发表演讲，透露中房协7月份多次向***有关部门建议暂缓**新的紧缩性房地产调控政策。此言一出，众议哓哓，苦于高房价、宽货币政策的公众，把一腔怨气全部倾泄到了中房协的头上。

中房协被骂了个狗血淋头，这是作为房地产开发企业代言者必须付出的代价。中房协为房地产企业代言，其他机构为希望房价下跌的阶层代言，在公开的平台上公平博弈，是公民社会的题中应有之义。

不要对中房协作道德批判，而应该进行技术批判。中房协上书，要求暂缓**新的紧缩政策，原因是，上半年部分城市过快上涨的势头得到遏制，土地供应计划完成不理想，销售量明显下降；市场观望氛围浓重，开发进度放缓，开发周期拉长，继续调控将使宏观经济大起大落。

上述理由禁不起推敲。上半年部分城市过快上涨的势头得到控制，成交量大幅下滑，但备受关注的房价并未大幅下挫，并且房价是在2009年处于历史*高水位基础上得到的数据。不仅如此，政策的边际效应降低，房价胶着的一线城市房价回暖，三线城市成为房地产市场的新热土。

根据中房指数研究院的数据，截至2009年11月，20个**城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史*高水平，另外8个城市接近历史*高水平。易居房产研究院的数据显示，上海的平均房价已经从2009年2月份每平米12140元的低点，上升到每平米16780元，涨幅达38.22%。

到今年七八月份，一线城市房价开始触底反弹。8月10日，国家***公布的《1~7月全国房地产市场运行情况》显示，7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%，环比与上月持平。8月**周，上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，回到了新政前。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况，这是调控3个月来所罕见。这说明，市场已经充分消化了房地产政策的利空影响，开始触底反弹。

蠢蠢欲动的数据是政策压制与人为操作的结果，有朋友告知，京沪等地暂停销售**楼盘，压低商品房均价，商品住宅中的**性住房价格同样拉低了均价。

今年上半年土地成交量下降既是开发商与**博弈的需要，也是土地市场热点转移的结果。中原地产的*新统计显示，内地房企上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%。从成交价格来看，土地市场逐步趋于理性。

目前的土地市场非常符合房地产开发企业的胃口，在土地成交量下降的过程中，价格随之下降，开发商成为地方**座上宾。据中国指数研究院数据信息中心监测，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，仅完成了全年计划的11%，一线城市的推地情况并不理想。5月份之后，土地市场渐趋平稳，流标率较低，拿地溢价率继续回落，二三线城市的土地成交量比重明显增加。

上述数据反过来看，可以印证今年上半年大型房地产企业拿地热情不减，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年的50%，加大在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。

土地成交量下降是一线城市与二三线城市土地热点转换的结果，随着城市化与高铁建设的加快，二三线城市的土地经营将很快填补上一线城市的空白。土地成交量下挫的背后，是各个城市的大型综合项目的疯狂上市，从呼和浩特到营口，大规模的土地推出计划一波接一波，笔者所到之处，到处都是新区，到处都是城市综合体，未来的农地集约化使用为土地商品化释放出了巨大的空间。

非常明确的是，不仅今年是土地市场的热点年份，未来的中国城市化与轨道交通建设高峰期，土地市场方兴未艾。

品牌房产公司今年上半年的赢利显示，布局于中国城市化进程的企业，在以快速周转的方式收获红利。

以孤零零的没有比较的房地产数据，掩盖中国房地产困境与宏观经济症结，对房地产市场推波助澜，是让中国坐实全球泡沫之国，为中国未来经济的崩溃埋下引线。