上海银监局：开发商还贷能力在下降

□记者 崔烨

上海银监局局长阎庆民昨日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，4月房贷新政**之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大；各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。

开发商还贷能力下降

公开数据显示，4月房贷新政**之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

阎庆民由此警告称，“开发商还贷能力开始下降，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。 ”

阎庆民强调，各银行必须严控房地产开发贷款的风险。他指出，不仅要提高抵押品标准，一律以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款，还要控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的，还要根据不同风险状况相应下调成数。

此外，各银行还要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地*终用途，**贷款不被挪用，**土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款；要妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、**还款来源与实际出让计划不匹配等问题。

放贷比例提高至地价五成

记者从部分银行了解到，银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右，开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押，发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

据相关人士介绍，抵押物主要为土地和施工合同，银行一般按照开发商施工合同分期发放贷款，开发商的销售资金用于还款，贷款期限一般为2~3年，不过开发商通常会提前还款。

按照上海银监局的要求，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。

同时，对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。此外，银行对中小型开发商的风险也提高了关注。另据了解，沪上部分银行已经对开发商进行分门别类，尤其是对中小型开发商进行**关注。目前尚未看到开发商资金链明显出现问题。

渣打银行*新报告显示，关注类贷款的增加有银行主观因素，前两个月房产新政对市场影响较大，致使银行有一批贷款被重新分类，这是正常的。由于地方**平台和房地产贷款风险不会马上暴露，下半年银行的不良余额可能会有上升，但不良率不会有明显上升。

中金公司*新一份报告则显示，**预测模型中反映了上市银行不良贷款余额下半年环比增长15%，增幅约440亿元，部分反映了经济波动对银行资产质量的影响。