南京楼市321格局悄然改变

即将开盘的苏宁睿城以1.63万元/m2的价格轰动全城。李汇丰/文 宋峤/摄

各板块房价出现趋同性，“泛15000元/�”的新格局露出苗头

今年年初，南京楼市曾出现了所谓的“321”格局，即城中房价每平方米3万元/�左右，河西及城南、城北板块的房价走向2万元/�，两江及远郊板块则趋于1万元/�。不过，随着2010年城建利好的逐渐释放，也随着两次政策调控影响的逐步深入，南京楼市的“321格局”正在悄然地发生着改变。

原本一些要冲2万元/�大关的楼盘，开始合理定价，转而奔向1.5万/�左右；另一些享受地铁利好、配套逐渐完善的楼盘，则站稳在1.5万元/�的门槛旁……原有的“321格局”，似乎正在向“泛1.5万元/�”的格局过渡。

河西趋向1.5万元/�底线

11月8日，网尚研究机构的一份调查问卷显示，90.8%的购房者表示，自己*高能承受1.5万元/�的房价。从这个数据可以看出，1.5万元/�的房子，也许应当是市场中*受欢迎的房源。事实上南京多个板块的房价正在向这个价位靠拢。

表现*突出的当属2009年底曾喊出“奔向2万元/�”的河西楼市。5月15日，新政后河西*家开盘的和府奥园推出新房源，*低价1.65万元/�。随后，两家央企先后登台。其中，五矿御江金城5月28日晚低调开盘，所推两幢楼1.5万元/�起售；接着，6月27日，保利香槟**开盘，折后均价1.6万元/�。9月18日，中北品尚加推，优惠后价格为1.6万元/�左右。而本周一，从河西新江东板块**大盘苏宁睿城传来消息，该盘*新开盘价为1.63万元/�，*低才1.5万元/�多一点。

多个区域奔向1.5万/�板块均衡时代即将到来

业内人士认为，苏宁此次低价行动，或将在河西引发房价理性回归的潮流，使开发商降低高房价的预期，房价将进一步接近1.5万元/�的底线。

多个区域奔向1.5万/�

除了河西不少楼盘向1.5万元/�回调，南京楼市的其它三个区域――城北板块、城南板块及大城东板块，则开始向1.5万元/�进军。

在城北板块，7月还在1.2万元/�的迈皋桥楼盘大地伊丽雅特湾，目前售价已至1.45万元/�左右；同区域中的中电颐和家园，定价相对较稳，自上半年以来均价就在1.46-1.48万元/�之间。而江雁依山郡在售房源均价为1.45万元/�左右，不过有按揭95折的优惠。在纯新盘中，颇为引人注目的当属复地新都**，据该盘销售人员透露，未来售价应在1.65-1.7万元/�间。

相比城北，距离城中更近的城南板块，今年主要由“三剑客”支撑。这其中，近期才开盘的凤凰和美，在二次调控背景下，以均价1.4-1.55万元/�赢得了令同行羡慕的**局面；5月下旬开盘的亚东观云**，从1.4万元/�开始步步为营，当前折后均价已至1.6万元/�左右；另一家推房量较大的楼盘金浦名城世家，从5月初开始折后均价就在1.4-1.5万元/�左右，至今基本未变。

至于大城东板块特别是仙林区域，由于上市量较少及地铁利好等因素的影响，不少楼盘也站稳在1.5万元/�的门槛旁。推出花园洋房的保利紫晶山，折后定价为1.65万元/�；另一家竞争者紫金东郡，定价更低，只在1.5万元/�左右。在仙林，销售至尾盘的三味公寓，均价卖到1.4万元/�；仙龙湾折后均价接近1.6万元/�；鸿雁名居由于位于学校中价位稍低，但也接近1.3万元/�。

除了上述三大区域，在两江板块中的江宁板块，也有少数楼盘的价格逼近1.5万元/�。位于江宁板块双龙大道的江宁1号，其在售房源就已总体达到均价1.5万元/�。另一家江宁楼市的风向标万科金域蓝湾，高层与洋房的折后均价都已超过1.5万元/�。而在江北板块，雅居乐新地王的出现，也可能在未来将珠江镇的房价推向一万五时代。

板块均衡时代即将到来

南京福舍投资顾问有限公司总经理史东表示，总价200万以内，面积100-120�的产品，是主力购房群体的消费目标，这决定了1.5万元/�左右或者稍高一点的均价，是南京买房人的心理极限。

“房价结构或将进入均衡时代。”南京房地产开发建设促进会***张辉表示，轨道交通的发展，地铁的迅速网络化，带动郊区、新城加速融入主城，配套设施也将快速完善，综合居住价值迅速提升，与中心区的价值差距将迅速缩短。房价随之进入新一轮的区域均衡时代。“这种价值差距的缩短随之而来的往往就是房价差距的缩短，房价由中心区时代和极化时代进入均衡化时代。”