开发商逆势涨价 后市难言乐观

本报记者 蔡宗琦 徐畅

4月8日，北京的*高气温达到了26度，比天气更热的是春季房展会*日现场――穿着短袖的购房人挥舞着手中的楼盘宣传册，一边指点沙盘一边煽着凉风。尽管现场*暴，但已持续五个月之久的楼市“小阳春”能继续阳光普照吗？不少业内人士表示后市仍难言乐观。

开发商逆势涨价

根据房展主办方提供的数据，房展会*日，共成交437套，单套成交面积平均为98平方米，成交均价11800元/平米，这一数字高于去年秋展每平米10089元的意向成交均价。不难看出，随着成交量回暖，已经有憋得太久的开发商随行就市上调价格。

北京石景山区的远洋沁山水*期开盘时均价不足12000元/平米，目前已经涨至13500元/平米，且在此次春展会开幕前就已销售完毕。而靠近北京南二环的中信城去年秋展时**均价仅为16500元/平米，目前又调整回18500元/平米的价格水平。位于燕郊的上上城价格一度维持在3500元/平米的水平，此次春展价格调至4000元/平米。尽管有**背景主导“春暖”活动，促使开发商打出了打折促销的噱头，但仍有明眼的购房人看出自己关注已久的项目暗提价明打折，“原本每平米15000元，调到18000元再打折，有什么意义”。

价格的反弹让不少为了“拣便宜”而来的购房人更加拿不定主意，“接下来房价会怎么走”成为众多购房者的疑问。一对拿了很多资料的老夫妻表示，自己并没有拿定主意，这次是来看看价格，比较一下再决定是购买新房还是二手房。退休职工齐女士也告诉中国证券报记者，目前自己所住的房子是一套50平米的小两居，有换房子的打算，但是目前偏高的价格还是让她望而却步。如果房价能稍微再降低一点，“能卖了原来的房子再添上十万以内买到一套七八十平的中等户型，就比较满意了”。

涨价势头支撑不足

世界知名地产行仲量联行8日发布的*新报告认为，目前房地产市场成交量回升主要依靠前期房地产项目降价拉动。但随着3月份市场成交量的下降，这种销量急剧攀升的势头便戛然而止。鉴于**似乎并不打算实施新的**举措，众多潜在购房者继续持币观望。预计今后一段时期，除非房价大幅逆转、市场行情好转，否则其成交量将难以维系持续回升的态势。

仲量联行中国区董事张红接受中国证券报记者采访时表示，目前住房投资需求仍未有提升。值得关注的是，尽管北京住宅市场的总体销量强劲增长，但绝大多数的豪华住宅项目成交**清淡，众多项目甚至“颗粒无收”。由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。2009年**季度，北京豪华公寓的售价较上季度下跌6.9%，降至22151元/平方米；同期别墅的售价则下跌5.0%，降至19280元/平方米。

而北京房地产市场面临的供求压力也继续存在。中国指数研究院提供的数据显示，2008年住宅新增供应总量达到1477.01万平方米，是相对应当年895.61万销售面积的1.65倍；其中，住宅市场在2008年11月达到历史*高1916.05万平方米，住宅库存压力巨大。进入2008年12月以来住宅存量逐步被消化，截至3月31日，住宅可售量下降到1777.09万平方米。但相对于2008年初的1357.48万平方米，库存压力依然严峻。按照前六个月平均销售量来算，目前库存量还需要19个月的时间才能消化完毕。

《北京市2009年住房建设计划》中显示：2009年，北京市计划新建住房2830万平方米。其中，新建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、限价商品住房等保障性住房新增供应将达到850万平方米。加上2008年未消化的125.86万平方米，2009年保障性住房供应面积将近1000万平方米，使得商品房的库存压力进一步增加。在此背景下房地产行业后市仍难言乐观。

针对目前的“小阳春”市场，董事长潘石屹表示源于“市场的力量”，2008年以来囤积的刚性需求在政策利好和降价刺激下大大释放。而中原地产研究中心则表示认为现在市场回暖为时过早，市场后续需求增长必将放缓：在目前的经济和市场环境下，各地的房地产市场正在逐步由内需来主导，即当地的自住和改善性的刚性需求正在成为支撑市场的中坚力量。投机性泡沫已经逐步被挤出，来自国内外的投资性需求在经济形势动荡或不确定的多重因素影响下，将会更加审慎，短期内将暂时偃旗息鼓，很难兴风作浪。因此，在买方市场的格局下，在与卖方市场的不断角力中，理性的内需将缓慢释放。除了前面提到的库存及新增供应压力外，严峻的经济形势和低迷的房地产开发态势都不利于市场长期“春意盎然”。