调整中的中国房地产市场分论坛实录(2)

任志强：房地产信托基金是REITs，就是商场租出去了，拿租出去的户作为计算发一种信托，这种不动产信托基金的一种做法，和开发商没有关系，你说信贷情况好与不好，与开发商现金链我个人认为关系不大，核心问题是市场好不好，只要有人买房子，开发商没*也能活。曾经有一个开发商说，如果房子卖不出去，到09年他这个企业就倒了，后来他的房子卖出去了，所以，他就活过来了。北京、上海大城市房子在3、4月份销售大量增长，这是缓解开发商没有出现百日剧变或者大面积破产的一个重要原因。

任志强：我们觉得核心问题在于市场，和东莞、广东这些外贸企业是一样的，如果有订单，利润高低他能决定，能用控制成本，控制原料办法来解决。但如果没有订单，他再有能力也得垮。房地产和别的不一样，在06――08年有一个天价土地，这个土地消化起来比较困难。它和铁矿石不太一样，高价铁矿石这招不行我用别的，我用后面的可以拉平。但房地产不是同期生产同期销售，很难拉平。兜里没*，给你高价地你也买不起，所以，很难做到拉平。这是去库存化很大的困难。我们房子去库存化并不困难，但高价土地库存量消化很困难。

提问：为什么银行贷款收缩开发商就那么紧张呢

任志强：去年银行贷款规模收缩，他控制规模的时候，银监会**了好几个控制房地产的政策，去年说不得给开发商贷款，不能给开发商如何如何，今年多了一条，今年开发商也可以适用贷款，这是银监会开了一个好头。2003年文件的基础条件满足了就可以拿到贷款，否则拿不到。今年也有开了一个好头。其它的都是正常贷款，到目前为止，所有的贷款平均在十年中大概占开发总投资里的18%―21%之间，只有一年碰到了23%然后又掉下来，所以，平均在20%左右。但个人按揭很多。

提问：您怎么看土地招拍挂的事情？

任志强：原料可以随着供求关系自由流动，但我们国家土地是计划指标，严守18亿亩，按每个城市户籍增长，我们叫北京市城市规划，批完了才给指标。比如北京市规定2020年1600万户籍人口，指标分到2020年才给1600万人口的土地。但01年就达到1600万人口。所以，招拍挂形成了高地价，因为没有办法市场化。

提问：刚才各位讲得很精彩，我认为讲政策，讲民生，不如讲讲房价。**季度**的时候，开发商有没有抬价？两位对三四季度房价怎么看？您们的公司是准备抬价还是降价？

潘石屹：大家对房价总是有不同观点，所以也总是吵架。我想讲一个观点，去年7月15号开始销售三里屯SOHO这个项目，我跟媒体就说了一次要涨价，铺天盖地，所有的媒体都围绕我们楼处调查，去年给我们的压力很大。大半年时间过去，我说的是从去年7月19日到年末我们涨了七次。

任志强：我认为涨价还是降价要看供求关系，这是经济学的理论，但没有人承认。你要天天买门旁边的房子，也一定是年年涨的，因为***年年涨。你要想买边上的房子有可能会往下跌，因为供应量不足，同样的地区选择多了就会降价。我们新盘的楼盘是去年12月份开始销售的，但我相信它一定能持续上涨。

潘石屹：*近参加**学习到一点东西，北京的房价经过一年多时间没有太多的变化，比如涨也是5%，降也是2%，没有太多的变化，这是相对于货币，相对于人民币。上次陈怀说金融危机，**靠不住，我们不能拿*说话，如果拿石油算的话，一年前北京房价值八桶石油，今天的房价一平方米北京的房价值22桶石油，所以，房价涨了多少倍呢？20.15倍。

提问：我有一个问题问任总和潘总。刚才您提到了房价的情况，我知道北京、秦皇岛在住房公积金方面放开了，可以两地互买房子，您个人认为这会推高北京的房价还是推高秦皇岛的房价？天津后来规定，如果买房产40万落户的话，中国直辖市户口政策会被打破，您认为这是不是中国住房市场保持坚冰*后一根稻草。

任志强：我不认为是稻草。所有国家在货币资产变成实物资产的时候，都没有拿个人所得税，英国、欧洲、香港都没有。只有在**到市场化水平，我不认为这是**出了什么**政策，本来就不应该这样，他本来就没做。用住房落户救房地产是极大的错误，《经济半小时》是把我们户籍制度改革放在一起，结论是住房**和户籍制度联系在一起是极大的错误。

结论是住房**和户籍制度联系在一起是极大的错误。世界各国城市化出现经济危机中都是没有办法解决住房问题。我们的计划指标、土地指标、财政拨款都是按户籍制度来的，否则没有住房的户籍制度的人口就把住房压倒了。不管什么样的户口制，在户籍制度改革之前都要解决住房制度的基础。这是*基本的条件。

提问：请问潘总，今年**季度房地产交易量放量的时候，**季度土地流拍大幅下降，新开工地也大幅下降。07、08年拿的高价地，房地产企业什么时候去库化才能够解决，土地拍卖什么时候能够上升？

任志强：3月份18个城市土地开始增长，其中包头土地增长了180%，很多城市从1、2月份的下降趋势变成3月份的上升趋势，总的来说上涨速度大，供给上涨比下降好得多的局面。我不认为出现大的增长，如果投资不出现增长，说明没有大量的投资进入，有些人可能把房子卖完了没得干所以买的，这有可能在局部地区发生。

潘石屹：2006年下半年，2007年全年是中国房地产土地*疯狂，一开始是一块地20亿，到30亿、40亿，*高的一块地是快到南方的省会城市，92亿卖了一个地。这需要多长时间能消化完，按月说不太乐观，按年说也不太乐观。这个城市是每年销售冠军，每年销售30―40亿，光他买的一块地就92亿。每一年他都是销售冠军，得多长时间才能消化完？所以，我觉得这个不乐观。所以，这是疯狂时期的后遗症。

主持人：因为时间关系，我们已经超过了7、8分钟，所以，本次**就到此结束，非常感谢大家的配合，尤其要感谢台上的几位嘉宾，特别是任总。