天津7月新房成交触底回升 谁在跑步入市？

在楼市调控持续、开发商捂盘、购房者观望的形势下，7月津城新房市场“意外”地触底回升。各方很关注这样一个问题：总体房价仍**不下，究竟是谁在跑步入市？刚性需求、改善性需求，还是投机客？近日，记者特意走访了天津市部分**楼盘，试图找出入市人群的典型特征。

刚性需求 边缘区域扎堆

在南开区某合资企业上班的小李，2005年毕业后一直在单位宿舍里“蜗居”。“我从2007年开始就想买房，可经历了2008年的暴跌，2009年的疯涨，一直拿不定主意。”

小李说，近期单位宿舍眼看是再也挤不下了，买房不得**次提上议事日程。“两周前，我用公积金贷款在南口路附近某高层项目，买了一套50多平方米的*单，总房款50多万元。买房之前，朋友都说房价还有下降的空间，可我的婚期不能再拖了，如果房价再暴涨一次，我的购房愿望就**破灭了。”

在中北镇、卫国道等区域的**楼盘，记者看到了不少小李这样的年轻人，他们为了结婚或自住，出手购买一室或两室的房源。一直在中北镇“趴活儿”的出租车司机张师傅表示，*近一个月，他经常拉二十八九岁年轻人看房。“他们都是为结婚才买房的。”卫国道附近某楼盘营销负责人表示，项目在售房源都是针对刚性需求推出的中小户型，7月以来的销量明显上升。

炒房散户 市中心内聚集

记者走访发现，与刚性需求聚集在城市边缘项目不同，众多“散户”投资客将目光停留在海河沿线的市中心项目。他们并不像真正的投机者那样手握上亿现金，力求短期套现，而是稳扎稳打，寻觅价格合适的楼盘，待时机成熟时再高价出手，*取差价。业内人士表示，“散户”投资客有时会以旧换新，有时会申请贷款，以房养房。

在狮子林桥附近某新盘项目售楼中心，记者找到一位“散户”投资客。蒋女士今年50岁出头，在单位里是中层，喜欢购置一些房产长期持有。迄今为止，她名下已有三套房，除一套自住的两居室外，其他房产均为市中心一居室酒店式公寓。“我从6月初便开始关注狮子林桥附近的该小户型项目，就是觉得19000元/平方米的均价有点高。”

该项目营销负责人白经理表示，目前在售的一期项目5月开盘以来，吸引了很多购房者的关注，其中绝大多数是像蒋女士这样的“散户”投资客，购买婚房的刚性需求占比极小。

信贷政策收紧后，“散户”是如何“**”的？蒋女士透露，购房时可以把名下房产做抵押，申请住房抵押消费贷款，以全款支付的方式购买新房。“申请住房抵押消费贷款不仅可以规避二套房贷利率上浮的问题，还可以在购买新房时享受更多的点位优惠。”

改善需求 看准特价出手

“新国十条”后陷入深度观望的改善型购房者，近期也开始悄然入市。7月底，孙先生购买了一套津滨大道旁120多平方米的两室住宅。孙先生表示，目前一家三口人住在河西区下瓦房附近，从年初开始便有改善居住环境的打算。7月，眼见不少楼盘推出特价房，孙先生心动了。“津滨大道旁的这个新房项目户型非常好，周边发展潜力很大，几套特价房算下来相当于12000元/平方米。”孙先生认为，长期来看，房价大跌的可能基本没有，早改善早享受。

在纵横地产总经理张良看来，虽然目前改善性需求的观望情绪还比较浓厚，但相对于5月、6月已有明显改善。我爱我家7月买卖业务成交分析显示，两居及以上户型占据总体成交的57.6%，与5月相比上涨2.2个百分点；从成交总价来看，7月100万元以上房屋成交占比21.3%，与5月相比上涨5个百分点。

投机需求 暂时销声匿迹

对于追求在快速倒买倒卖中套现的“专业”投机者来说，现在进入楼市显然不合适。在老城厢、梅江等投机者青睐区域的楼盘，记者没有发现他们的身影。老城厢某楼盘营销负责人表示：“投机者看中的是房价暴涨时快速转手带来的利润，调控新政**后，天津市新房价格呈现波动态势，投机者很难把握买入时机，因此暂时销声匿迹了。”