一季度楼市走势：阳春形势虽好 断言回暖尚早

新华网上海4月18日电 题：“阳春”形势虽好 断言“回暖”尚早――解读一季度全国楼市走势

记者叶锋

国家****新发布的数据显示，一季度全国楼市走出了一波同比“价跌量升”行情，这和各地楼市“小阳春”的态势也基本吻合。不过，就此断言楼市整体“回暖”为时尚早。进入二季度后，楼市走势如何，既和市场博弈有关，也取决于整个宏观经济的基本面。

一季度全国楼市呈现“价跌量升”行情

国家***的数据显示，1－3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中，商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%。

价格方面，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。值得一提的是，虽然价格同比仍在下跌，但出现0.2%的环比涨幅，说明暂时止住了自去年8月以来连续7个月的下滑势头。

3月份全国70个大中城市中，新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百分点，环比上涨0.1%。二手住宅销售价格同比下降0.4%，比2月份降幅缩小0.3个百分点，环比上涨0.3%。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“虽然价格同比‘微跌’，但一季度全国楼市可说是‘价跌量升’的行情。”

市场表现印证了这一点。北京、上海、深圳等城市一季度房展现场人气颇旺。业内**发布的一季度业绩报告显示，公司累计销售面积152.5万平方米，销售金额122.2亿元，分别比2008年同期增长33.2%和21.0%。

刚性需求释放，后市有待观察

从各地成交住宅的房型和价格来看，自主型住宅需求成为一季度市场主流。比如，2月份上海楼市配套商品房成交占三成，单价在1万元以下的商品房占66.7%，单价在7000元以下的商品房占44.7%。

中国房地产指数研究院副院长陈晟认为，一季度楼市交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。这类观点基本能得到业内认同。杨红旭还认为，导致目前房地产市场反弹的一个重要因素是房地产商面对下行压力，抓住刚性需求释放的良机，进行了“少量推盘，多次加价”等营销上的“技术操作”。

国家在去年下半年起实行适时积极的财政政策和适度宽松的货币政策，金融机构存款准备金率有所下降，存贷款基准利率连续五次下调，**及地方****了一系列利于房地产市场健康发展的政策。分析人士认为，一季度国内楼市的“小阳春”，说明政策效应开始显现。

这个“小阳春”能暖多久？国家***公布的有关数据值得关注：一季度全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%。杨红旭据此认为，由于市场及政策前景都不够明朗，地方**推地、开发商拿地意愿都不高，土地市场还比较冷淡，整个市场预期并没有根本改变。

市场观望氛围依然较浓厚。记者在刚刚结束的“2009春季上海一、二手房交易展示会”上采访发现，很多看房多日的市民觉察到了近期房价的涨势，内心也不无“着急”，但许多人依然抱有“等等看”的心理。家住徐汇区的市民方军要给儿子在杨浦区买一套学区房。他的预算是80万至130万元之间，但在房展会上看下来，还是觉得“房价总体偏高”。他和妻子商量决定等到7月份再说。

另外，一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转。戴德梁行*新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。

上海市房地产行业协会认为，近期的楼市回暖是“阶段性、**性和局部性的”，目前市场需求仍然比较“脆弱”。记者采访发现，“谨慎乐观”“有待观察”成为不少业内人士研判当下楼市的关键词。对于所谓的“拐点”，也有“6月”“9月”等种种预测，不一而足。

断言从此“回暖”尚早

值得关注的是，在一季度楼市呈现“回暖”迹象时，部分卖方已迫不及待地选择涨价。比如，上海闵行区古美罗阳板块的万源城D街坊，2月28日开盘价是15600元／平方米，3月28日涨到16300元／平方米，4月6日再涨至16800元／平方米。在刚刚结束的北京春季房展上，虽然有些楼盘打折促销，但从意向成交均价来看，仍然比去年秋季房展高出不少。

上海市房地产行业协会近期公开告诫：“……小部分房地产开发企业又开始提高楼盘的销售价格。这尽管是个别现象，但如任其蔓延，形成气候，则会破坏目前来之不易的市场气氛，影响楼市健康发展，这方面的教训是相当深刻的”。该协会呼吁“全市房地产开发企业共同珍惜来之不易的市场回暖局面”。

此外，楼市走势还和整个宏观经济的基本面有关。从目前公布的数据看，一季度国内经济形势好于预期，但不确定因素仍然存在。国泰君安在日前提交给上海市政协的一份报告中指出，“金融危机是否见底，宏观经济何时回升，尚没有明确的信号，房地产行业作为第三产业，基本与宏观经济景气同步”。