土地勘测规划研究院副总工程师谈房地产市场

谢寿光：

感谢朱中一***关于房地产健康发展的讲话，特别提到了四个关系的问题。下面有请国土资源部中国土地勘测规划研究院邹晓云副总工程师演讲，大家欢迎！

2009-04-23 10：17：15

邹晓云：

各位**、新闻界的媒体，大家早上好！非常高兴在这里相聚。刚才李教授的报告很全面，我想谈一下自己的看法。

去年一年，土地和我们的房屋市场或者房地产市场是相适应和匹配的，成交的下跌比例像过山车一样，成交面积也是这样。基本上有几个特点：

一是流拍的比例非常高。比如深圳在去年4月8月推出了几块地，三天之后推出三块地，其中有两块地是流拍。厦门在4月8日推出10块地，有4块地是流拍。流拍从各个城市到下半年已经蔓延到主要大城市。

第二个特点，低价比例非常高，基本上占到八成。低价成交。如果没有低价，国土土地出让没有*低限价的问题，可能价格还会降低。因为土地出让有一个比较明确的规定，它不能低于当地的基本地价，这是一个集体决策的过程。为什么低价不能降低，实际上这不是简单的操作性问题，而是一个程序问题，涉及到国有土地资源流失的问题。

第三个特点，比如福州的融信地产曾经拿了一块地，大概是7000万元，南京有两个地块都是价格比较高的，其中一个是去年5月推出的，损失了500万。原因很多，我们认为主要原因还是成本太高、风险太高。

2009-04-23 10：17：55

邹晓云：

这是一个特点，我觉得*先是受经济危机大的影响，尽管我们现在不太敢说经济危机这个词，实际上是有关系的。在这种时间、这种阶段，房地产投资商的热情有非常大的下降趋势。虽然我们也在增长，但是增长幅度小多了。在北京、广东都有一些比较明确的说法，比如北京去年11月到今年2月，增幅同比下降30%。

第二个原因，土地为什么卖不出去？我个人觉得还是因为大量的房屋没有卖出去。如果房子都没卖出去，开发商肯定不想买地。我们的房子控制力也很高。

第三个原因，土地的囤积比较多。在开发商手上还有很多的地。有人分析实际用了60%多的地，还有40%的地在开发上手上。开发上有几种状态，有的是**囤积，没有开发，有的是开发了，*终只开发了一部分，有一部分是已经开发好了，但是没有进入市场，这些地也是需求饱和的时候，所以地卖不出去。

2009-04-23 10：21：12

邹晓云：

从土地方面来说，我觉得应该有一个回归理性的考虑。目前的这种状况，实际上给我们一个学习的机会，我们应该做哪些事情。*先，**在这个时候不要着急，应该秉持一种促进社会公平发展、合理利用土地资源的心态或价值观来规划我们的土地、市场，**应该从这方面去做。我们现在的很多**非常着急，想卖但是卖不出去，低价卖了卖不出*，高价卖又卖不出去，所以**应该保持平常心来对待。

2009-04-23 10：22：31

邹晓云：

第二，总体上是在供需方面解决供的问题，无论是房屋还是土地。需求作为老百姓来说，老百姓有他的权利，也要有各方面的引导，需求是要做选择的，社会给他提供什么，他们就会在这里选择。以前有些声音，责备购房者或者需求者，买不起房就不要买了，有这种因素。但是*应该把选择题设好，让购房者来选择。

解决供应的问题，*先我说一下房屋方面。我们要研究一个问题，我们的房屋**要解决什么问题，我们的房屋为什么卖不出去，为什么大家手上拿那么多房子不愿意卖，这是非常重要的问题。刚才朱***也讲了，房地产开发商在持有的过程中有税的问题。我们的房地产开发商把土地拿过来是70年，经过一段时间，假如十年没有卖过去，这个房屋卖给购房者之后，实际使用年限只有60年，这是**可能的。但是我们在卖房时没有声明，也没有在价格上体现优惠，所以这个过程中利益如何调整，谁来承担这个责任？在这里我们应该做一个协调工作，通过什么方式让房地产开发商把囤积的房屋，帮助他们采取一些措施，把现有的房屋尽量卖出去。这是我们要考虑的一个非常重要的问题。现在一个是大家买不到房，另外房屋也在浪费。我曾经在欧洲的一些地方看到，房屋不租出去，也不卖出去，几年之后要强制收税，*严重的就是要推平，因为你在这个地方浪费资源，另外对市场形成了非常大的作用。土地确实是公共资源，所以一切的管理、经营活动都要以这个概念为主，它是公共的，不能随意操作，这样社会没有积极的价值观念。

2009-04-23 10：23：20

邹晓云：

第二个要解决房屋囤积问题。

2009-04-23 10：27：35

邹晓云：

第三个是政策性住房的落实情况。现在建设部成立了住房保障部门，这个情况我们在下面落实的时候地方**非常不积极，可能还是机制问题。我们应该通过什么样的办法让地方**愿意做，帮助没有房子的人解决房子问题。从土地方面来说，一个是要公开供地计划，很多地方是不公开的，或者公开是一套，做的是一套。现有的房屋供应方向，买是10块*，都不知道你要卖多少*，推出来大家就抢，有这样的情况。

土地出让这一块要适当调整一下。我们卖地的时候要做风险评估，因为我们卖的是大家的资源，资源是全社会提供的，我们要对它的风险进行评估。第一个风险是它是不是浪费资源，第二个风险是它是不是对市场不利。比如当明确出现风险的时候，投资明显报价高了，我们不应该支持卖，这种机制是可以建立的。另外对于一些明显具有投机性质的投资行为，也应该不支持。这些都应该纳入到土地出让过程的风险评估体系中，经过风险评估之后再确定价格。现在有些地方已经开始有所谓的购地政策，但是这种简单的操作方法还没有提高到风险防范的措施。

2009-04-23 10：28：09

邹晓云：

第三个就是严格土地产品开发的限制。土地还是要从公平、利用的角度，**政权规定土地开发产品的要求，**可以在出让的时候提出这个要求。如果作为公共资源你开发出来的产品不能给大家用，你的产品就是对资源的破坏，这是不允许的。**应该强化公平，包括限价房，其实这是很好的事情，但是有些声音觉得不好。像广州出现了卖不出去，当时限价并不是让你限价卖，你可以降价，为什么不降价，这不是政策本身的问题，可能是操作中的问题。

**有权对公共资源*后的开发成品进行非常细致的限制，做非常精密的管理。大家如果去新加坡了解他们的情况，他们对这种产品规定得非常细，而且这个产品开发出来，你买过去了，在很低的情况下**可以收回来，因为他要保证大家的公平利益。

2009-04-23 10：31：08

邹晓云：

第四个就是加快土地的一级开发速度。现在所谓的地方土地供不应求，实际上很多是一级开发没有跟上，一级开发我们要请更多的房地产开发商加入进来。

2009-04-23 10：32：12

邹晓云：

*后我想说两点。第一点，目前处在危机中，作为**不要认为它是机遇。现在很多讲法说它是危机，也是机遇，我们不要鼓励投资，也不要抄底，至少作为**不要说这些东西。这是引导社会正确的价值观问题，如果我们一味的说抄底，对大家的心态有影响。在危机中更多的是学习的机会，我们要在这个过程中把我们的政策进行更好的调整。

第二点，社会是非常尊重踏踏实实开发房屋、开发房地产的，向社会提供房地产的企业的。开发是房地产企业做的本份工作，现在有些开发商利用自己的话语优势，说了很多“媒人”的话，当然它有自己的自由。本份还是要把公共资源开发成更好的产品提供给社会。而且我们对这些开发商非常尊重。

我就说这么多，谢谢。

2009-04-23 10：32：48