中国房地产协会秘书长谈房地产市场

谢寿光：

感谢李景国研究员的报告。现在进入**环节，**位演讲的是中国房地产协会朱中一***，大家欢迎！

2009-04-23 10：04：41

朱中一：

各位**、各位**、新闻界的各位朋友，早上好！刚才听了何***的讲话，也听了李景国研究员代表课题组做的主题报告，我有一个感受，我觉得课题组的报告很全面，数据也很全，建议还是比较科学的。客观上来讲，在对房地产的市场作出一个让大家都能够信服的报告难度很大，这主要有几个原因。

**，房地产行业既是一个支柱行业，但它又是一个民生行业。这中间找到平衡点很难。

第二，房地产的区域性很强，个性化很强。今年的报告中有一个建议，可能对于有些省份是适用的，但对于有些省份可能是不适用的。

第三，房地产产品既有消费的特点，又有投资的特点。从消费的特点来看，老百姓都希望我买房子的时候价廉物美，但从投资的特点来讲又希望保值增值。各方都希望房价低，但买了以后都希望保值增值，所以同一个人的想法也不一样。另外房地产还有一个重要的特点，就是这个项目的开发本身有开发时间两到三年，使用周期是50年到70年，这个问题又给房地产的政策有滞后效益，对判断市场带来了难度。

基于这些特点，要给房地产市场作出一个非常准确的，各个地方或者每个人都想法一致的东西，可能比做任何的报告都难。我觉得不管怎么说，刚才李景国研究员代表课题组的报告介绍得很全面。我自己觉得，大家在看报告的时候要结合各地的特点，因为地区性的差异性很大，你反映了主要城市的特点，像中西部地区的特点就没有反映，有些是结合各地的特点来鉴别报告。

2009-04-23 10：05：01

朱中一：

另外，这里有一个建议要看时机怎么样，就是开征房地产的持有税。2008年市场比较疲软，目前在房地产市场存量交易比较大，在这种情况下，开征房地产持有税的时机如何，这个税种迟早是要开征的，但是目前提出这个税种是要考虑的。其他方面我觉得这个报告真的不错。

2009-04-23 10：07：01

朱中一：

我在协会还兼任了产业与市场研究委员会主任职务，对市场方面我确实比较关注。由于时间问题，我不可能谈得很多。就当前的市场来看，我们要注意好四个关系问题，**个关系，保持合理的房地产投资规模与消化存量的关系。07年以前，房地产的投资规模平均是25.3%的投资规模，应该说比固定资产投资规模还要高。07年因为投资规模过高以后，消费者的消费提前释放以后，08年自然而然的要下来，这是市场经济的规律。

但是08年是逐年下降，今年1―3月又延续了08年的势头，房地产的开发投资总体增长仅仅是4.1%，与房地产投资增幅下降有关系的，土地开发投资同比下降12.4%，土地购置面积，完成土地开发面积和房屋新开工面积同比下降14.01%，11.3%、16.2%。这些指标的下降一方面必然会影响今年的国家投资规模，可能对于GDP的增长也有影响。比如北京市提出今年GDP增长9%，但是北京的房地产投资规模总体下降比较厉害，这种情况下对当年的GDP也有影响。而且对于后几年，这种新型指标下降对后两三年的房地产的健康发展带来了问题。尽管当前存量房的消化压力不小，怎么样处理好这个关系问题，这是**个重要关系。

总体的意见一定要把新增的规模保持一定规模，而且要把盘活存量作为一个有效供给的重要成分来考虑。

2009-04-23 10：07：45

朱中一：

第二，一定要注意好住房**和市场协调的关系。前些年我国对市场化问题强调得多了一点，对住房**强调得少了一点，这两年加强了住房**是应该的。但是我们觉得住房**应该量力而行，而且住房**资金主要用于廉租房的建设，对于经济适用房的建设，各地应该根据各地的能力作出判断。目前市场上，尤其是市场比较低迷的地方，包括90平方米的房子多的地方，政府能不能通过一些办法来解决住房**和市场的协调发展问题。经济适用房也可以采取补砖头、补人头的不同方式，地方政府可以增加选择权。

另一方面，要处理好满足居民多层次的住房需求和调整住房结构的方式。满足多层次的住房需求，这在03年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提到，这几年我们提得不是很多。实际上一个完整的市场就应该保证有不同人群的市场。这里一个是高端的需求，我们也应该考虑满足。当然，它占得比较多我们也不考虑。

2009-04-23 10：11：21

朱中一：

另外，在满足多层次的住房需求中，我们觉得有一条要吸取教训，美国之所以发生次贷危机，就是当时美国政府和金融机构支持了那些没有自付能力的人住房贷款。我们对于没有自付能力的，作为老百姓来讲应该理性消费，你可以先租房，或者先租小房再租大房。作为金融机构，我们应该建立一个金融风险的评估体系，保证既要促进市场的繁荣，又要防范金融的安全。

2009-04-23 10：14：32

朱中一：

第四个要处理好短期调整和中长期稳定发展的关系。去年下半年以来，特别是四季度以来到现在的一季度，地方政府也好，中央政府也好，出台的政策都是短期的。尤其是对老百姓购房政策都是暂定到2009年12月31日，这对当前的市场有好处，但是中长期国家是怎么考虑的，我觉得应该要考虑一个中长期的发展规划或产业政策。只有政策稳定，市场就会稳定。如果政策没有超前性，没有稳定性，市场很难稳定。我觉得处理好这四个关系问题，在今年房地产市场是特别重要的。

2009-04-23 10：15：05

朱中一：

另外，媒体朋友也在，我们觉得在媒体的宣传上不要过多的关注房价，不要过多的关注什么时候抄底。因为不少媒体在采访我的时候都问什么时候抄底，媒体同志大多数都是年轻人，这个心愿我特别理解，但是市场的不确定因素很多，我们很难回答，不是不想回答，我们很难判断。

或者我们讲某个地方的时候，媒体觉得是全国性的，这是一个误导。媒体应该按照中央的要求，你的关注点是怎么样引导房地产持续健康发展。前段时期有一些开发商以合理的价格促销，媒体就讲降价，有些老百姓抓着销售的地方，有些媒体就把这个问题放大。实际上作为开发商，合理的降价是有利于市场回暖的，这是好的方面。至于老百姓去吵，那是不合理的，从法律上这是不合理的，你要这样引导他，就会有利于市场回暖。媒体如何宣传，要围绕国家大的政策来宣传，这样才能**市场能够持续、稳定、健康发展。

谢谢大家！

2009-04-23 10：15：57