上海商品房去库存化提速 存量房成交环比增四成

本报记者 王进

这个春天，本属于传统淡季的一季度房产市场意外走强，高成交量推动了上海商品房"去库存化"的步伐。记者日前从上海市房地产交易中心获悉，*近两个月，上海新建商品住宅成交量环比增幅均在30%以上，而整个一季度，上海房产市场存量房交易面积达到328.8万平方米，虽然比去年同期依旧是呈现下降8.9%的态势，但降幅比1-2月快速缩小19个百分点。其中存量住宅交易面积282.95万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-2月缩小25.2个百分点。

值得注意的是，从近两个月的环比数据看，上海房产"去库存化"的态势在提速。2月份存量房交易面积环比增长37.6%，3月份环比则增长40.3%。其中存量住宅交易的增长速度*快，2月份环比增长32%，3月份环比增长53.4%。上海***人士表示，从数据分析，存量房的交易增长，主要是积聚了一年半左右时间的市场刚性需求在近期有所释放。2007年10月份央行"二套房贷"政策**后，市场观望气氛浓厚，商品住宅成交出现萎缩。近期一些楼盘价格有所松动，导致动拆迁、结婚及改善性购房等需求有所释放。

新开工和竣工面积一降一升

面对去年本应是销售时期的四季度的低迷情况，上海房地产商不约而同地减缓了今年的新房开工和施工速度，削减了投资，同时压缩了开工面积。在"压面积"方面，上海***人士表示，今年一季度，上海商品房新开工面积521.16万平方米，比去年同期下降8.6%。其中商品住宅341.94万平方米，下降22.4%。

而在"减速度"方面，今年一季度，上海商品房竣工面积401.9万平方米，虽然仍比去年同期增长4.3%，但增幅同比已经回落15.6个百分点。其中商品住宅竣工面积256.29万平方米，同比下降13.2%。

在"减投资"方面，数据显示，一季度上海房地产开发投资324.99亿元，占全社会固定资产投资的36%，比重同比微降0.1个百分点。其中商品住宅投资占全部房地产开发投资比重比去年同期出现下降。

易居中国研究院分析师杨红旭表示，3月全国市场出现了明显回暖的态势，绝大部分城市成交量环比、同比均呈现上扬，且都超过去年成交量月均值。在成交回暖的带动下多数城市快速消化存量，存量呈现减少趋势。

房企开发信贷同比增长近一成

让房产开发商松一口气的，不仅是存量房的逐渐消化，更有来自资金信贷的支持，从而让前期绷紧的现金流开始松弛。房产分析师薛建雄表示，随着央行货币政策逐步宽松、法定存款准备金率的下调、信贷规模的扩大和房企自有资本的降低，作为资金密集行业的房地产**难度相比前段时期有所好转，房地产开发企业资金信贷出现增长。

上海***表示，一季度，上海房地产开发企业共到位资金720.45亿元，比去年同期增长9.2%。其中，国内贷款233.8亿元，增长19.4%，占本年资金来源的32.5%，比重同比上升2.8个百分点；自筹资金242.3亿元，增长9.9%；其他资金205.49亿元，下降8.8%，其中个人按揭贷款受销售回暖影响达到37.84亿元，增长9.6%。

在去库存化的乐观预期和手头资金活泛的状况下，上海房产商开始加大新盘推出速度。尤其在一季度末的3月份，上海新建商品房销售面积248.47万平方米，比去年同月增长35.9%，环比增长30.1%。其中商品住宅销售面积237.59万平方米，同比增长37.8%，环比增长32.9%。