长沙二手房市流通率太低 打造交易平台激活市场

市房屋产权管理局党委书记、局长 石长松

当前，在**金融风暴的影响下，全国房地产市场持续低迷，长沙房地产市场亦未能*善其身。市房地产局党委以科学发展观为导向，多次召开专题会议研究方略，积极应对。市房屋产权监理处**，委托市房产研究中心及长沙置业通组成调研组，对长沙存量房进行了联合调研，作出了建立大型二手房交易市场的重大决定：将蔡锷路原“房地产交易大楼”改造设置为“长沙市二手房交易展示服务中心”，并将于6日举行开业仪式。

长沙二手房市流通率太低

目前，长沙市二手房存量大，大部分集中在老城区和成熟的社区，房源品种丰富，囊括高、中、低档各类住宅，有供给多元化的特点；与新房相比，拥有价格实惠，购物方便，交通便捷，生活成本较低等许多优势。但其交易极不活跃，市场十分低迷。

其一，从交易的量价来看。据统计，长沙2008年存量房市场总量约为7700万平方米，成交量约13880套，与上年同期相比下降29%，为5年来的*低；成交面积约171万平方米，比上年同期下降22%，也是5年来的*低点。按照**二手房的流通标准，成熟市场的流通率为8%～10%，国内二手房市场的流通率相对偏低，但也基本维持在5%左右，而长沙的二手房市的流通率仅为2.2%。

其二，从市场角度方面来看。大量中介公司倒闭、门面数量缩减、业绩大幅度下滑，从业人员缺乏信心，购房者持币等待、观望情绪浓厚，这些现象也凸现了二手房市场的低迷程度。

其三，银行对二手房按揭客户要求高，货币补贴政策紧，货币补贴人贷款艰难，购房客户不得不采用***付款，造成这部分人无法实现买房梦；担保公司住房置业担保业务尚未为购房人群所接受，亦是二手房交易呆滞、市场低迷的原因之一。

另外，**对二手房交易的监管力度比较薄弱，阴阳合同普遍存在，中介行业佣金不规范，跳单、逃佣现象严重，二手房评估中一房多价的混乱局面等，都阻碍了二手房市场的健康发展。

激活二手房市能平抑房价

然而，二手房市场却是整个房地产市场不可小觑的重要组成部分。从经济角度而言，它是新房市场的晴雨表和温度计；从民生角度而言，它能拓宽民众居住需求的渠道；从资源利用的角度而言，它能有效地避免房屋空置造成的资源浪费。

完整的住房交易市场包括新房市场和二手房市场。从科学的发展观来看，做好房地产一、二手市场的有效协调，就能以“二・一公式”为序来推动产业的发展，即通过盘活二手市场存量，带动一手市场的销售增量，并以此作为规范一手市场的基本依据。

二手房市一旦被激活，将极大地增加商品房数量，丰富市场房型，使买卖住房的需求人各得其所；大量存量住房的快速流转，可以直接推动积压住房的消化，平抑市场房价，刺激置业消费，带动新房市场快速增长，促进建设住房上质量上水平，按照国内成熟的房市流通率和按房地产对经济的带动系数来计算，将为长沙GDP作出252亿元的贡献。

因此，建立健康稳定的二手房交易流通平台，是长沙房地产市场发展水到渠成的重要阶段，势在必行。

“全程监管”降低买房租房成本

长沙市二手房交易服务中心是一个从房源登记备案到交易结束的“全程监管服务系统”，主要由房源登记备案系统、网上签约管理系统、交易资金监管系统三方面构成。

资金监管是**性质的银行监管系统，是非赢利性质的**职能部门。为进一步**房产买卖双方的权益和促进交易顺利达成，在房产交易过程中，银行免费提供交易资金监管服务。

通过实施“全程监管”，阴阳合同、逃佣跳单等顽疾将得到有效遏制，中介机构缺乏诚信的问题亦将得到有效*理；“全程监管”能为交易双方免费提供房屋资源配对服务、网上电子合同签约服务、交易资金监管服务、住房按揭担保服务等措施，培育诚信、安全、方便、零中介成本的二手房交易环境；“全程监管”的实施，将为百姓提供更为广泛的选房资源，为低收入住房**对象提供更合理的房源信息，将规范长沙市二手房的交易行为，**交易安全，降低百姓买卖房屋和租赁房屋的成本，加快全面实施“住有所居”的既定目标；“全程监管”还能有效激活二手房市场，拉动内需，促进新房市场的成长，支撑租房市场的稳定，实现整体住房市场的活跃，使房地产市场保持应有的增长潜能和健康、持续、稳定的发展态势。

关于实施二手房交易网上签约和资金监管的通知

局属各单位、五区房产局、市房地产中介协会、各房地产经纪机构、担保公司、金融机构：

为了激活我市二手房交易市场，规范二手房交易行为和房地产中介市场秩序，着重打造服务百姓、降低交易中介成本、诚信阳光操作、安全快捷办理的服务平台，促进我市房地产业健康稳定发展，根据***、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》和《长沙市二手房屋交易资金监管办法》文件规定，现就我市实施二手房交易网上签约及资金监管相关事宜通知如下：

一、从2009年5月7日起，长沙市城区国有土地上已取得房屋权属证书的二手房屋交易时，必须实行网上签约合同，房屋交易资金实行全额监管。

二、股份有限公司长沙分行为指定的房屋交易资金监管银行，长沙市兴财置业担保有限公司为指定的房屋交易资金监管**机构。

三、采取竞标方式，审核批准3～5家信誉好，有良好品牌的房地产经纪机构，经市房产局授权后全程代理二手房网上交易业务；经审核不符合条件的房地产经纪机构，只能开展二手房交易网上签约服务业务，不能全权代理产权转移登记业务，交易双方网上签约后必须亲自到二手房交易服务中心，按二手房自助交易程序办理房屋产权过户手续。

四、在二手房屋交易中，买受人需申请贷款时，应当委托贷款银行和担保机构将贷款资金全额划转至市房产局指定的交易资金监管专户。各商业银行为拓展业务也可与市房产局认证的担保公司开展业务。

五、从2009年5月7日起，长沙市五城区的二手房屋产权转让登记业务，集中在长沙市二手房交易服务中心办理，市房产局三楼大厅和市**二办公楼房产政务窗口不再受理二手房屋产权转移登记业务。

长沙市房屋产权管理局

2009年4月24日