楼市慎言回暖

◎ 中国指数研究院

2009年2月，中国指数研究院数据信息中心**监测的30个城市中，近80%城市住宅成交量环比上涨，且30%以上城市的涨幅大于50%;大部分城市住宅成交量从2月开始，连续四周持续上涨;住宅市场成交量的上升是否代表真正回暖？房价是否会随之掀起新一轮涨势？

主要城市交易量反弹，价格稳中有降

中国房地产指数系统**监测的30个城市中，有24个城市住宅成交面积环比表现为上升，其中10个城市环比增幅超过50%。

30个城市中，2月份成交面积*大的为重庆，达到163.33万平方米，其次是上海和长沙，成交面积超过100万平方米，北京2月成交面积虽环比有所增长，但仍未达到2008年月均成交水平。

从**城市近四个月住宅成交量走势来看，2009年表现出成交反弹之势。

2009年2月除南京和青岛住宅成交环比有所下降，其它各城市均大幅反弹;其中，苏州和武汉两城市住宅成交量翻番，环比涨幅在100%以上;重庆、天津和成都的成交环比涨幅在50%以上;而北京、上海等一线城市增速相对缓慢，环比涨幅在50%以内。

去除春节所在月份不同带来的影响，将1?2月累计成交面积与去年同期进行对比，可以发现：**城市2009年1?2月成交量增长较为明显。12个**城市中，除武汉、青岛和上海住宅成交面积同比下滑外，其它城市均出现较大幅度上涨，且涨幅均超过15%，深圳同比增幅达到*大为225.6%。

2009年以来，开发商普遍减少推盘数量，加之2月份成交量的普遍上涨，各主要城市住宅可售面积持续走低，出清周期小幅下降;但相对于2008年初的库存水平，除深圳库存压力有较大幅度的缓解外，其它各城市的库存压力仍较大。

从成交价格来看，开发企业加大降价幅度来促进销售，成交价格持续下滑，杭州和深圳表现尤为明显。而北京等城市由于**性住房的成交，价格也从2008年9月开始有较大幅度的下降。天津、武汉等城市成交价格表现相对稳定。

从**国内历史来界定何为回暖

根据美国、日本、香港等地数据可以看出，房地产行业景气程度与宏观经济密切相关，一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段：

2002年后，房价指数和CPI指数经历了约两轮起伏，上行和下行分别持续约两年。此外，对CPI指数和房价指数的滞后及**检验分析表明，CPI指数的走势通常**于房价指数约1?2个季度，比如在2002年？2004年的上行周期中，CPI指数在2004年三季度达到这一上行周期的*高点5.2,房价指数在同年四季度才达到高点10.8。在2004年四季度？2006年下行周期中，CPI指数在2006年一季度达到*低点0.8,但房价指数在同年四季度才达到*低点。

过去30年的历史表明，在宏观经济周期中，经济增速的下滑往往会持续三年以上，如1979?1981年、1985?1991年、1993?1999年。此轮经济增速下滑才刚刚开始一年，尽管2008年下半年以来连续出台降息、减税、加强信贷投放等多项政策，以促进宏观经济增长。但根据CCER“朗润预测”中国家信息中心、社科院数量所、汇丰银行、瑞银证券、中金公司、等17家国内外研究机构对2009年一季度宏观经济走势的预测：预计2009年一季度GDP增长率为6.6%，较四季度下降0.2个百分点，城镇固定资产投资和社会消费品零售总额增速分别为18.3%和14.9%，较四季度下降4.8和5.7个百分点。各项指标均表明，宏观经济各项指标在一季度均难以好转。

根据以上对**国内宏观经济和房地产市场周期的分析，我们认为楼市回暖需要具备以下特征：

1。消费者信心恢复，支付能力上升

2。成交量持续上涨，且项目成交普遍回升，交易价格维稳

3. 开发企业推盘意愿较强，积极推出新项目

4。投资规模开始反弹，拿地和新开工规模上升

基本面不容乐观，市场走势尚不明朗

从购房者的市场预期来看，2月份，北京购房者对市场的判断基本一致，超过70%的消费者认为未来房价将继续下降。

出于房价将持续下降的预期，购房者均推迟购房计划，半年内有意愿购房的比例从1月的35.8%下降到2月的13.1%。

北京2月住宅成交面积达到69.44万平方米，同比环比分别上涨168.38%和21.82%，但仍低于2008年平均水平74.65万平方米，更低于2007年和2006年平均水平。

但是，进入到3月以来，3月第一周北京住宅成交量未能持续2月增长态势，环比出现下滑，住宅成交量为29.13万平方米，环比下降5.39%。

2009年1?2月，开发企业放慢项目开发进度，推盘数量明显减少;从**城市的住宅新增批准上市面积变化来看：除武汉外，其他主要城市2009年1?2月住宅新增批准面积同环比均出现大幅下降，降幅多在50%以上，杭州甚至超过80%。

2009年1?2月北京住宅土地供应7宗，成交2宗;供应较2008年同期上涨1宗，但成交大幅萎缩，较2008年同期的59宗下降了57宗！而且这两宗土地均以接近底价的水平成交，成交价是起始价的1.12倍;而2008年1?2月住宅土地成交价是起始价的1.47倍。

综合以上分析，我们认为，虽然近两个月北京楼市成交量有所反弹，但支撑楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本面并没有出现根本好转，因此，认为房地产市场真正回暖还有待时日。