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监管部门为地产**关上了一扇门，却并未就此打开一扇窗。银行信贷收紧后，开发商信托**的水**又被拧紧。
7月2日晚6时许，各信托公司陆续接到当地银监局的电话通知，要求全面暂停银信合作业务。7月4日，某信托公司高管告诉本报记者，实际上今年3月份监管部门收紧银信合作的风声就已经从内部传出，很多信托公司都知道了这一消息，监管部门一直在选择推出政策的时机。正在参加博鳌21世纪房地产**这位高管表示，地产商们对下半年的乐观让其感到意外，他认为*危险的时刻还没到来。而银信合作叫停后，开发商的信托**规模会大幅度缩减而**成本将急剧上升。“今后想获得如此便宜的、大规模的资金是不可能了。”他说。
*创集团董事长刘晓光也在接受本报记者采访时表示，大的开发商在这轮调整中资金链可能不会出现问题，但仍有一些缺*的中小型开发商。
“叫停”背后
所谓银信合作银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。譬如，某企业如果需要贷款，可以将相关需要贷款的项目由信托公司“打包”处理成理财产品，然后经由银行出售给投资者。
这样做的目的往往是：**、在信贷管控较为严格的时刻，银行可以曲线为企业放贷；第二、此举还可以帮助银行将信贷资产通过信托公司转出表外，是商业银行腾挪信贷的主要手法。
今年一季度，银信合作产品业务增长3000亿元，一季度末余额达到1.3万亿元。二季度，银信合作产品业务逐月狂飙，据测算仅二季度发售产品总额就达1.4万亿元，而同期人民币信贷投放总额也不过2万亿元左右。
在博鳌房地产**上，中国人民银行研究局局长**华无不担心地表示，银行贷款量，适当下降的时候，表外的资产就会上来，从而使难以回归常态化。
这些潜在的资金大多流向了政策调控较为密集的产业，房地产业就是其中之一。4月楼市新政**后，房地产企业**受限，转头借道房地产信托疯狂**，房地产信托理财产品频频出现。而这种产品，募集规模动辄一二十亿元，加上一个项目可分别找几家银行，开发商可以通过此种方式**数十亿。前述高管认为，这显然和宏观调控的精神背道而驰。
普益**数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年仅有181款房地产投资信托，规模为327亿元。前述高管预计，350亿规模中，近三分之一的规模是通过银信合作的渠道发行的。
早在3月就已闻到风声的信托公司，是否已在叫停之前抢发“银信合作”理财产品？前述高管认为，“此次监管部门的调控手段很有艺术性，提前让信托公司有心理准备，如果一些公司闻风猛发此类产品，日后将会非常难受。”
据透露，银监会有三大政策储备，个个都是“杀手锏”，其中包括：将信贷类银信合作理财产品纳入银行“表内”统计；**《信托公司净资本管理办法》，对信贷类银信合作理财产品占用的净资本，从高计算；要求信托公司对信贷类银信合作理财产品计提坏账准备。
**难度陡增
由于银行对地产企业放贷日益收紧，银信合作的渠道也萎缩严重。地产企业未来将主要走通过信托公司发行集合信托计划的方式，向单笔投资100万元以上的高端个人投资者和机构募资。一位总部在上海的资深信托业内人士告诉本报记者，这势必提高**成本并且缩减规模。集合信托受200份限制，**规模大多在5亿至8亿之间。一方面，资金供给渠道减少；而另一方面，地产商的资金状况逐步恶化，对**的需求逐渐增大。
就在银信合作被叫停之际，却搭上了*后一班车。通过江南信托，中航地产向借款4.6亿元。据中航地产一季报显示，其每股经营性现金流为-2.39元，较去年同期的-0.76元有所恶化，净负债率也由2009年底的70%上升至99%，高于行业的平均水平。
不只是中航地产，整个房地产行业的资金链都饱受考验。日前发布的“2010年房企上市公司排行”显示，上市房企50强中资产负债率超过70%的多达13家。而再**后路几乎被斩断。2009年至今，近50家上市房企公布了增发预案，拟**额超过1000亿元，但到目前为止，大多数房地产公司的再**申请均无下文。
依靠销售存量房快速回笼资金有难度，开发商开始瞄准房地产信托。据统计，仅4、5月份全国用于房地产领域的集合信托资金超过194亿元，接近2009年全年的发行量。 2010年6月，共有85款集合资金信托产品发行，其中38款投资于房地产领域。
相关资料显示，眼下包括上市公司在内的中小房地产企业纷纷抛出了信托计划，比如6月18日，公告称，拟通过股权信托**方式募集资金10亿元，用于3年期的项目开发。7月1日也公告称，拟发行信托产品募集资金不超过20亿元，期限不超过一年，利率不超过银行同期贷款利率。在上周发行的12款集合资金信托产品中，又有6款运用于房地产领域，占新发集合资金信托“半壁江山” 。对此，相关专家认为，这反映了信托渠道在银根紧缩的背景下，对于房地产行业**的重要性。
前述信托业内人士告诉记者，银信合作叫停之后，很多大国企都难以获得成本较低的资金，更何况一直受调控的房地产业。银信业务叫停以后，也会进一步影响大开发商的信托**。一般情况下大开发商单笔**额度较大，更需要借助“银信合作渠道”。
信托业内人士邓举功在接受记者采访时表示，银信合作产品和短融中票、公司债性质相同，而相比企业直接从银行贷款再将贷款存入银行，银信合作产品会直接消化掉这部分存款，不会产生货币乘数效应。
在本报记者采访过程中，有至少三家信托公司高管向本报记者表示，更值得注意的是，行业里仍有一些信托公司在为自有资金不足20%、“四证”不全的房地产公司提供过桥贷款，已被叫停的“股权加回购”信托业务也仍然在使用。对此，监管层清查有难度，而通过信托业行业自律的方式，几乎不可能实现。
