上海800万平旧城改造间接撬动楼市内需

5月15日，上海市人才服务中心人头攒动，一场特殊的大学生招聘会在此举行，清一色的招聘单位为――上海市各大拆迁公司。

这是个特殊的信号。步入5月，上海今年新启动的800万平方米旧城改造骤然加快，面对繁重的任务，上海眼下已有的1.1万人拆迁队伍，显然无法适应需求。

这背后是，通过旧城改造这个杠杆，间接撬动新一轮楼市内需，成为上海各级**的**推进工作。在上海此轮旧城改造布局中，虹口、杨浦、黄浦、闸北、普陀5个区成为重中之重。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对此分析，旧改不仅将被动释放出楼市需求，对于土地市场也是*大的利好消息。“这些位于上海中心城区的土地，不愁没有买家。”

易居中国分析师薛建雄分析，800万平米旧改，按上海中心城区原有的旧里1.0的容积率计算、可撬动2.0容积率的居住需求，这个需求就达1600万方。事实上，中心区2.0容积率都是保守估计，这样产生的新房需求的容积率可达到2.5左右，这样或可撬动2000万平米。

显然，突然加快的旧城改造――这种并非**的市场行为，对上海市房地产市场的影响将是*大的。

旧改“**”

易居臣信市场研究中心的数据显示，进入4月份，上海全市的二手住宅成交套数近2.9万套，环比上月提升11.3%，创下了上海单月二手房成交量*高纪录。

上海二手房指数办公室公布的数据显示，上海二手房价格指数为2348点，环比涨幅为1.26%，涨幅居前的是闵行区，达1.66%。其余依次为普陀区1.46%，闸北区1.28%，虹口区1.2%。

值得注意的是，这些区域，基本都为旧城改造**。

薛建雄告诉记者，对于上海市**而言，旧城改造是极为有效的楼市杠杆。他回忆，2007年楼市*热之时，上海当时启动的旧改数据是600万平米，而且进展不大，**通过延缓动拆迁从而把控楼市需求的意图非常明显。

上海猛推旧改的同时，采取的安置举措主要是：在实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。其方式主要为，在本区中尽可能建造一些紧凑型、小户型的就近安置房，供居民选择。

事实上，一些已经拿到动迁补偿款的居民，进入2009年，就已陆续成为了区域内二手房市场的主导群。

随着旧改进入纵深，其对楼市的杠杆效应很快彰显。已经拿到货币补偿的居民，陆续成为区域内二手房市场购买的主导群体。楼市的供需方，开始随之发生变化。

上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红告诉本报:“二手房成交的上升，对楼市链条来说是一个驱动的先决，另一方面，已经出手二手房的居民，也有换大房的直接需求，这样又同样带动上海郊区的新房市场。”

如其所言，二手房的驱动，继续带动上海新房交易的提升，4月，上海新建商品住宅交易量继续放大，达189万平方米，环比增长了25.2%、同比增长93.0%，达到2007年10月至今的月度峰值，新增供应量为114.61万平方米，同比增长21.1%；成交均价高达13351元/平方米，环比上扬1.3%。

区域上，松江、浦东、闵行、宝山、嘉定五区的新房交易量居于全市前五，交易量总和占全市63.6%。

**加大介入力度

5月18日，普陀区建设和交通委员会一位官员对本报报出了该区今年旧改的进度：“普陀区此轮改造的总数是11906户，今年上报市**需要完成的总量是3843户，截至目前已经完成了486户。”

“今年剩余的3357户，总面积达到21086平方米，要完成这么大的拆迁量，还是有一定压力的。”该官员表示。

在今年的上海市“**”上，在本报记者参加的一个会议上，****政治局委员、上海市委书记俞正声透露，旧城改造与拆迁问题，已列入上海市委今年两大专项工作，任务繁重，“5大区的旧改不能压到沈骏一人身上，我是倾向于找5个领导，每人负责一个区，有什么困难和群众要求，大家一起研究解决”。

进入3月，上海颁布《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》，由市长韩正担任组长、沈骏副市长任副组长的“上海市旧区改造工作领导小组”同时成立，该小组办公室主任由上海市**副秘书长尹弘兼任。

《意见》同时公布，拟将旧区改造工作作为一项重要民生指标，纳入各区政绩考核范围。

虹口区的虹镇老街、杨浦区的平凉西块、黄浦区的董家渡、闸北区的北广场地区以及普陀区的建民村，即是《意见》公布的5大**区域，这其中，位于苏州河和黄浦江以北地区，占上海市此轮改造面积的70%。

闸北区是上海危棚简屋*密集的城区之一，近三年来，这个区共拆除旧区64万平方米，迁出了15500户居民，连续数年拆迁总量居全市中心城区前列。为了迎接未来难以判断的资金难题，闸北区亦在资本市场率先布局。

就在5月，闸北区国资委将其控股的房企北方城投，注入，实现借壳上市，藏药企业，转身变为主业为旧区改造和保障性住房建设的房企。这亦是闸北区突破旧改资金上的瓶颈所做的一次尝试。

为了大力推动旧改工作，目前，上海市各路资源已被充分调动。

本报记者了解到，目前上海市土地储备中心、地产集团、市城投公司、久事公司、建工集团、城建集团、绿地集团等上海国资*头已陆续进场。

上海市土地储备中心主任、地产集团董事长皋玉凤此前表示，其已率先和闸北区、杨浦区取得合作共识，与此同时，2009年用于旧城改造的土地收储将高达130亿元。

上海市金融服务办主任方星海此前也介绍，上海各大金融机构亦会积极支持旧改工作中的保障性住房、配套商品房建设，尤其是在在建项目的信贷支持上。

本报记者从上海市金融服务办获悉，建行上海分行、交行上海分行已分别与上海市城投公司签订了共计600亿元授信合同。此外，中行上海分行与闵行区城投公司、建行上海分行与松江城投公司、工行上海分行与杨浦区城投公司也签订了总额达50亿元的授信合同。

但这种并非**的市场行为到底能否真正激活楼市，并起到“**”效果，还有待观察。