创业资讯
创业资讯
岁末，土地放量明显致使土地市场的交易异常活跃，“地王”频现。12月19日，国土部**了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。
国土部的这一手新政会给来年的土地及房产市场带来怎样的影响？年，土地政策该何去何从？理财一周报记者采访了新聚仁机构董事长李嘉政、全经联研究院副院长陈宝存、上海中原研究咨询部总监宋会雍以及上海政合企业管理咨询有限公司董事长吴其伦。
招拍挂制度催生“地王”
理财一周报：年底前国土部连续出手，敦促地方**公告土地闲置情况。对于土地调控的深入，您怎么看？
李嘉政：在当前调控格局下，商品房地块尤其是**的商品房地块推出只会越来越少，而另一方面全国乃至**资本仍在源源不断地进入中国房地产这一市场，土地市场的供不应求显而易见。我认为，当前除非放弃招拍挂制度，或者土地出让双方达成默契，否则，单纯管理层希望土地市场平稳运行有些力不从心。
在通知中有一条值得关注，“对于未完成2010年**性住房建设用地供应任务，**性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房‘三类用地’供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县”，国土部要求年底前不得出让大户**商品住宅用地。我认为，这条定得有些不痛不痒，年初调控时“**房”三令五申，地方**也积极表态，到了年底，**性住房建设供地任务不能完成，未见问责，仅以简单的“年底前”不得出让“大户**”商品住宅用地来限制，实在有些不合理。
宋会雍：除了住宅市场交易**之外，年底一二线城市不断涌现高价地块。“地王”频现使得国土部坐立不安，因而在年底推出了一揽子新政。国土资源部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，叫停低容积率宅地出让，约谈土地违法“一把手”，要求溢价超过50%备案，第三轮调控渐被推至**。
陈宝存：数据显示，今年1-11月份全国商品房成交均价上涨7%，然而开发商购置的土地价格则大涨34%，地价上涨幅度远远超出房价涨幅，这一特征已日趋明显，而且将成为常态现象。正是在这样的背景下，国土部才先于其他部委再次发力，主要是向地方**施压，敦促他们能将土地闲置情况早日查清。
吴其伦：房子是依托土地而存在的，土地的供应决定房子的开发、房价的走势。国土部此番政策的意图非常明显，即抑制土地价格上涨、增加**性住房及中低价位商品房的土地供应量，其核心目的是平抑房价。国土部近期密集**政策，意味着本轮延续性调控政策中，土地调控作为重要手段被重磅推出。
国土部问责应该公开透明
理财一周报：预计国土部明年还会**哪些土地政策？
宋会雍：预计明年的土地政策将以常规政策为主，核心是清理闲置土地与保证**房建设用地，基调、框架与年底的新政不会有太大差别。
吴其伦：国土部或将**如下土地政策：变革土地供应制度，将原来的单一招拍挂变革为**房划拨、中低价商品房批租、**商品房拍卖；针对高端商品房用地，开发商拿地付全款且一次性足额支付；针对中低价位商品房用地，**在进行出让时就做出明确的规划。
理财一周报：有消息称， 12个土地违法县市的主要负责人已被“约谈”。对于土地问责，您认为**明年会不会对动真格？
吴其伦：从目前来看，尽管12个土地违法县市的主要负责人均被约谈，但也仅限于约谈而已，尚未见有真正问责，也没有将惩罚机制与官员考核挂钩。故此，**针对土地违规能否动真格，本人不抱过多希望。
宋会雍： 土地闲置的“黑名单”明年公布无望。所谓“约谈”与“问责”，除非以透明操作的方式展开，否则仍旧是流于形式。地方**执行土地政策不力的局面很难被改变，而且仅靠国土部发文也无力改变。
降低地价成本才能解决房价问题
理财一周报：你是否看好土地政策明年的执行情况？清理闲置土地，减少“地王”数量，能否促动楼市价格的下调？
吴其伦：清理闲置土地，将在很大程度上改变开发商的拿地策略，从而在一定程度上杜绝地王的产生；清理闲置土地，利于开发商加快项目开发节奏，加快推盘进度，从而利于平抑房价。但这必须以真正彻查闲置土地为前提，以既有的土地政策执行力度来看，尚不乐观。
宋会雍：事实上，国土部年底**的土地政策还是惯常的不痛不痒。规避方法有很多：提高土地竞标底价就可以把溢价率控制在50%以内，通过分割、减小地块出让面积就可以压低成交总价。在土地成本日益高涨的背景之下，绝大部分城市的土地单价都将持续上涨，**无力阻止“地王”的出现，除非废除土地竞拍制度。因此，公众所期望的价格回落将不会出现。
社会舆论之所以对“地王”的炒作如此反感，更多是出于对高地块推高周边地价、房价的不满。对于“地王”的出现，要评估其合理性，不能一棍子全部打死。要解决公众的不满，就要正视地价成本，扭转调控思路，而不只局限在减少“地王”产生这样的表面治理上。
理财一周报：从国土部及温总理近期的频繁表态不难看出，来年**的工作重点之一是落实**房建设，这对于的楼市格局和土地市场会造成怎样的影响？
陈宝存：我们从中可以看到年的房地产市场大趋势。
第一，租赁房成为**房建设的主体，而棚户区以及所有旧城改造的拆迁安置，也成为**最低收入人群住房改善的主要任务。
第二，商品房市场很难改变目前的状况。由于成本因素，特别是开发成本中最占比重的土地价格控制都很艰难， 而商品房配建**房的方式，只会加大商品房楼面地价。
第三，由于土地成本的原因，新上市的**房租金要有合理回报， 恐怕明年公租房的购置成本远高于二手房购置成本。由于建设速度原因，公租房上市量在2011年不会很大，一线城市和大拆大建的二三线城市，市场租赁房房源一定是减少的态势，房租上涨的趋势很难避免。
第四，商品房与**房分开管理的双轨制也是市场的必然。我们的开发建设模式很难改变，改善型人群依靠商品房实现，基本需求依靠**房中公租房与市场租赁实现，已经是不可改变的趋势。
