资金链越绷越紧 楼市僵局怎么破解?

2011-07-19来源 : 互联网

 

楼市调控棋到中盘,处于相持状态;需改革土地、财税制度

时至年中,房地产市场调控棋到中盘,处于相持状态。在当前经济增速放缓、通胀压力较大的情况下,下半年房地产调控如何落子,备受关注。

调控,有无成效?

“滴、滴、滴”手机短信声音响起,正在经营一家网店的吴伟娟习惯性地寻找删除键,她说:“又是房地产广告,不是说‘好房源只有两三天,想要就要快出手’就是‘保值*选’‘赠送车位’,看来一些开发商是快扛不住了。”

这些多以降价、保值为卖点的广告,似乎让人们闻到了楼市“风雨欲来”的气息。事实上,在持续发力的调控政策作用下,当前房地产市场呈现新的变化:多数城市房价涨幅明显趋缓;投机投资性购房需求得到有效抑制;**性住房建设进展总体顺利。

尽管调控取得初步成效,但是当前部分城市房价上涨压力仍然较大。

未限购城市需求仍然旺盛。根据**报告,今年上半年新建商品住房成交面积,47个未限购城市,有27个同比增加,其中有15个城市增20%以上。

更需引起警惕的是,由于担心住房成交量下降过快影响经济发展,少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

从**房建设来看,有的地方开工率较低,社会资金投入**性住房建设的措施不完善,工程质量还有待加强。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说:“当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态,房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的**和风险控制等压力绷得越来越紧。”

同样,虽然半年内,面对信贷资金不断收紧、资金回笼日渐困难的情况,部分房地产开发企业出现了资金链紧绷的情况,但少数大型房企“不差*”的事实依旧没有发生实质性的改变,这无疑将为房企的价格博弈留下*大的空间。

未来,怎么办?

面临“控通胀”与“保增长”的两难选择,房地产市场调控又被推到聚光灯下。

中国人民大学经济学院副院长刘瑞认为:“经济增速放缓有多重因素,房地产市场调控是其中一个重要因素。”

然而,如果没有严厉的房地产市场调控,房地产呈现的超常增长,对房地产市场和宏观经济的严重后果将不堪设想。

***近期召开的经济形势座谈会为未来宏观调控政策定下基调:坚持宏观调控的基本方向不变。

倪鹏飞认为,当前,为抑制通货膨胀而适度从紧的宏观政策,与抑制房价过快上涨而从紧的房地产调控政策是一致的。有利于迫使房地产开发企业在****的压力下,*终降价销售,有利于抑制投资和投机需求。

但值得注意的是,从紧的货币政策也给**房投资带来一定压力,增加了**房的融资难度。据业内人士估算,今年**性安居工程建设所需信贷资金规模达4000亿元,而今年一季度新增**性安居工程建设贷款仅650亿元。

通货膨胀的压力加剧,使得房地产投资保值功能继续被看好。5月份央行的调查显示,选择“房地产投资”的居民占22.2%,比上季减少2.8个百分点,但仍为居民投资*选。

另一方面,财政收入增幅收紧,部分城市土地出让金减少,增加调控政策执行的难度。

治本,有何措施?

近期召开的***常务会议强调,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”

从土地供应看,一方面要确保**性住房用地,另一方面要加快普通商品住房用地投放。**部门官员表示:“特别是商品住房用地出让实际成交量下降的地区,应适度下调出让底价,既要防止土地出让溢价过高,也要减少土地流标流拍现象,保持住房用地的平稳供应,确保明后年住房有效供应。”

从长远来看,必须进行房地产市场制度建设。刘瑞说:“要解决目前房价畸高的问题,从根本上讲,需要消除导致房地产泡沫形成的条件,不仅要改变地方政府垄断,高价供应商、住用地的局面,也要彻底改变因工业招商引资竞争而带来的产能过剩、贸易顺差和流动性过剩。要实现上述根本改变,必须要进行土地制度和配套财税制度改革。”

倪鹏飞说:“房地产市场之所以陷入报复性反弹的怪圈,是因为制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡。要彻底解决房地产的问题就必须抓紧从影响房地产发展系统入手,对房地产相关制度进行新的系统的顶层设计,对房地产与住房制度进行改革和完善。”

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