楼市调控 坚持方可见真章

楼市调控动真格了。就在这个被认为是“金九银十”的所谓旺季，举国沉浸在节日氛围的日子里，中央有关部门再次打出调控“组合拳”。转眼间楼市风声鹤唳，成交暴跌。

胶着、混沌和众多不确定性因素充斥的楼市，常常令人感到困惑、迷茫，甚至在抉择的路口徘徊。每当调控之时，人们总不免要观望一番，一场多空博弈也将随之展开。

短期将会继续寻底

需要指出的是，这一轮空前严厉的楼市调控是稳定之需，民心所向，是中央关注民生的实质性举措，值得肯定。

从具体的调控政策来看，无论国庆前夕刚刚出炉的“国五条”， 还是今年4月出台的“国十条”，一个显著的共同点就是，采取了切实有效的措施抑制不合理需求，增加有效供给，给予炒房投机等不合理需求精准打击。

譬如，在土地供应和用地监管方面，加大了普通商品住房和保障性住房的供地力度，对拖延开发进度、囤地行为加大了查处力度；在交易秩序监管方面，对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为也采取针对性措施，加大曝光和处罚力度；在信贷税收方面，提高了首付款比例，对贷款购买第二套以上住房的，实行差别化政策，通过税收政策引导个人合理住房消费；在责任追究方面，建立了考核问责机制，等等。所有这些措施，招招都是“实招”，如果执行到位，效果毋庸置疑。

“国五条”是“国十条”进一步的明确和细化，但措辞措施更为严厉，“国五条”明确规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。同时要求各地切实贯彻落实中央关于房地产市场的调控政策，严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

“国五条”的出台非常及时果断，在“金九银十”这个房价过快上涨可能再次抬头的情况下主动出击，说明中央对楼市调控的态度非常坚决，在中央动真格和“国五条”的“高压”之下，楼市调控已不再可能沦落为地方官员的政治秀，而是事关“乌纱帽”，正是这种情况下我们看到部分原本难产的地方细则很快出台，各地也开始纷纷跟进，各种地方版的包括限购、提高契税等内容的新政陆续浮出水面。

以北京地区为例，自9月29日开始，各银行已经按房贷新政严格审批、发放个人房贷，不论套型建筑面积是否在90平方米以下，第一套购房首付都必须在三成以上，地税部门也已经开始严格执行第二套房契税全部3%的政策。与2009年政策最宽松的时候相比，“二套房”契税翻倍，部分房源增加的税费已接近总房款10%。

实践证明，在抑制房价过快上涨的措施中，信贷税收政策效果最为明显。从以上因素及北京、上海等地出台的细则来看，限购住房（京沪以每户一套为限），暂停三套及以上房贷款，对贷款购买第二套以上住房的，首付款比例、贷款利率和契税的大幅度提高，购房门槛和成本必然随之“水涨船高”，很快将会对投资投机性需求产生一定的抑制作用。

因而从短期来看，这些空前严厉的政策如同釜底抽薪，对于市场而言都是利空因素，近期随着投资投机性需求的减少，选择观望的人数增多，多空双方博弈的力量可能暂时失衡，楼市将会量价齐跌，继续寻底。

长期仍有需求支撑

同时需要强调的是，从长远来看，上述政策又将有利于楼市平稳健康发展，是长期利好。这些年，伴随着房价飞涨，“一套房子消灭一位中产”现象已经是较为普遍的现实，房价过高、房价上涨过快已经成为影响社会稳定，危及中国经济健康和可持续发展的“头号隐患”。抑制房价过快上涨，使房价保持合理价位已刻不容缓。

如果房价过快上涨得不到有效遏制，后果可能是灾难性的，房价飞涨的结果最终将导致楼市泡沫破灭，并使中国经济遭受重创。及时有效的楼市调控可以防止这种现象的出现。因此完全没有必要为楼市暂时的利空而纠结。

在中国，理想的状况是每户家庭拥有两到三处房产，显然这与现实还相差甚远，很多居民迫切需要改善居住条件，或拥有属于自己的可以提高生活品质的旅游或休闲处所，抑或第二或第三居所，中国的房地产市场至少还有一二十年好日子，这也决定了中国房地产需求仍然十分旺盛。

许多人认为目前中国的空置房很多，楼市已经供大于求，实际并不是这样，房地产的问题实质是收入与分配的问题。

根据国家统计局最近公布的权威数据：截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，其中住宅面积为10646万平方米，如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。而2009年全国商品房销售面积达9．37亿平方米，其中住宅销售面积达到8．5亿平方米，同样的算法约成交8500万套。很明显，这100万套待售住房，相对于巨大的需求而言只是杯水车薪。

中国是一个高速发展的大国，是世界上人口最多的发展中国家，至少在可以预见的未来十多年内，相信对于大多数普通居民而言，房子仍将是一种奢侈品。只要房子还是一种奢侈品，就没有必要为它的前途担忧。