碧桂园模式的困境

碧桂园未在2008年新购土地储备，且有业内人士表示，碧桂园部分省外项目处于停工或是歇工状态。

碧桂园一直奉行的“低价拿地，快速销售”策略现在似乎受到了考验。

停工

碧桂园3月公司通讯显示，截至2009年2月28日，碧桂园已取得国有土地使用权证的可建建筑面积约为4380万平方米，而在建面积为近1500万平方米。同时，碧桂园3月通讯显示碧桂园目前在建住宅项目48个，酒店项目18个。碧桂园的在建项目中未有2009年新开工的项目，全部是以往的旧盘继续开发。

而碧桂园2008年年报则显示，截至2008年12月31日碧桂园共有54个项目处于不同发展阶段，已取得国土证之建筑面积（含权益）约4，439万平方米，在建建筑面积（含权益）约1430万平方米。

尽管碧桂园认为公司目前拥有足够的土地储备，但碧桂园未在2008年新购土地储备，且有业内人士表示，碧桂园部分省外项目处于停工或是歇工状态。

有人曾统计了碧桂园近段时间一些项目的情况：广州市的项目“碧桂园假日半岛”截至2月26日，映翠苑组团已售的住宅仅为14套，未售82套；“南海碧桂园”项目施工工地已经全面停工，再次开工可能要等下半年，目前只有7套房子在售；安徽巢湖项目配套酒店只建了三层，目前处于暂时停建阶段；内蒙古满洲里和兴安盟两个住宅项目在一年半的时间内只销售了90套住房；长沙威尼斯碧桂园项目工程质量出现问题，2007年已经停止销售；黄山碧桂园项目目前的销量约120-150套，与一期800套的总量相比，销量不会高于15％；安徽滨湖城项目只开发了两期。

一位长期跟踪碧桂园的知名地产分析师也向观点地产网表示，碧桂园可售存货太多，而且一些位于郊区或偏远城市的楼盘的确销售不佳。他表示，开工速度与存货的消化速度是相关联的，如果存货的消化速度减慢，那么开工速度自然下降。也就是说，碧桂园每个城市的开工速度与销售速度是成正比的，也就是业内常说的“以销定建”。

据统计，截至去年12月31日，旗下已竣工未销售总建筑面积138万平方米；在建中的可销售总建筑面积1430万平方米。另外，碧桂园还有近3000万平方米建筑面积尚处于施工审批或图纸设计阶段。

另一方面，碧桂园一直引以为荣的“快产快销”模式也受到了影响，碧桂园年报显示，2007年碧桂园销售额为147.36亿元，此销售额甚至较2007年少27亿元，更远未达到此前碧桂园为自己定下的320亿元的销售目标。

但金融机构分析师大多认为碧桂园出现停工并非像外界盛传的是因为“资金出现了问题”，反而从数字上看财务状况不错。该分析人士同时称，碧桂园并非所有的广东省外项目均遭遇销售困境，碧桂园在沈阳、武汉的项目销售情况十分不错。

碧桂园2008年年年报显示流动负债为201.31亿元人民币，总负债则为307.31亿元人民币。负债率为40.9％，拥有现金及银行存款57亿元。尽管碧桂园因可转债在2009年将损失将近20亿港元，但不少h股分析师对但碧桂园的财务状况仍表示乐观。

但有分析师认为，如果碧桂园每个城市有一个分公司，如果分公司的资金周转不好，开工就会放慢。

节流

或许是因为2009年没有新推楼盘计划，碧桂园在宣传**方面也变得“节约”了起来。之前的碧桂园并非如此节约。特别是上市前后，更是全面大做宣传**：从网络到报纸、从杂志到电视。

然而今年，碧桂园不但收缩新增土地项目，连宣传**也一并列入了收缩的范围。据了解，碧桂园到目前为止都没有与某家传媒达成全年合作，在传统的报媒方面也进行了大量删减。用碧桂园工作人员的话来说，今年的宣传，靠的是“人肉战”，其实也就是“口碑”传播。

可以相信，碧桂园打算节俭度日了。根据碧桂园2008年中报，2008年上半年，宣传**费用为2.19亿元，比2007年的1.58亿元增加了38.7％；行政费用开支则由2007年上半年的3.02亿元增加到约5.57亿元，同期工资支出就由1.31亿元增加到1.53亿元。

碧桂园2008年年报显示，集团行政开支由2007年度的约人民币9.33亿增加12.1％至2008年度约人民币10.46亿元。而在该项开支当中，碧桂园认为导致该项费用增加的原因是全国性扩张导致的大量招聘，但尽管如此，2008年碧桂园工资支出仅增长28.5％，约3.4亿元人民币。与此相应的是办公费和折旧费增长了100.8％和25.1％，其中办公费为0.28亿元，折旧费为0.40亿元。

同时碧桂园市场**成本由2007年度的3.1亿元元增加70.2％至2008年度约人民币5.28亿元，其中广告费由2007年的约1.5亿元增加51.6％至2008的月2.34亿元。

销售的下降与支出的增加成为鲜明的对比，2008年，碧桂园不得不面临利润下降66.7％的事实。2008年，碧桂园利润仅为13.78亿元，如不计算股份掉期所产生的公允价值损失，碧桂园的利润依然下降36.7％。

模式的困境

利用低廉的土地价格，实现快速生产、快速开发、低价销售一向是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。有未经过证实的坊间传言称，碧桂园集团在广州增城的项目凤凰城一期土地地价低到每亩3万元，而华南碧桂园的地价则是每亩6.8万元。

事实上，碧桂园一向的拿地策略都是瞄准**城市的郊区位置，如广州的番禺、增城，佛山顺德，或是二三线城市，如咸宁、随州、巢湖、满洲里这些一般上市企业不太会去的地方。

在2007年全国房价疯涨的时候，碧桂园因土地价格低廉、建筑成本偏低，因此项目售价也比城区的项目低很多，这使得碧桂园的价格优势十分明显，且利润额大。

鉴于多方面的成本控制，碧桂园才能够以超乎市场想象的低价格冲击市场，并赢得市场。2001年，碧桂园凤凰城项目公开销售，尽管该楼盘离广州市区有将近1个小时车程，但由于碧桂园以“价廉物美”为口号大卖别墅，当时“50万元就可以住别墅”的口号使众多客户趋之若鹜。开盘当日，“像卖白菜一样卖房子”使碧桂园凤凰城项目**之内**了销售7.5亿元的销售**，至今这一纪录仍无开发商可以打破。

但2008年起，中国的房地产泡沫开始破灭，一直**不下的房价开始下降，碧桂园的性价比优势似乎**存在。以广州为例，目前广州一手房的均价在9000元左右，相比07年12000元的均价，碧桂园和市区盘在价格上的差距难于显现。而一些二三线城市，地产郊区的碧桂园在萧条的市场环境下更无竞争优势。很多消费者在价格差距不大的情况下，还是愿意选择配套完善、交通便利的市区物业。同样，满洲里、巢湖、随州这样的三线城市在金融风暴的侵蚀下，房地产业的前景不明。

这几乎成为碧桂园模式的所必须面临的困境，一方面是全国性扩张所带来的各类成本开支增加，而与此同时市场的调整则导致了销售放缓与利润下降。这使得碧桂园原有的既定的扩张模式的各个链条都由正循环转变为负循环。

部分专业人士甚至认为碧桂园很难维持每一个项目的现金流。因而，更多的人开始倾向于认为碧桂园会放缓一些销售及财务状况不佳的分公司，而将更多的资源有效地利用到**项目上。在此基础上碧桂园的低成本扩张模式转变为有效地成本控制下的战略收缩。