城市综合体：盛宴开席

随着国内背靠国资实力的商业地产一线**企业形成建设城市综合体的“**梯队”，依靠繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商也紧随其后。

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、**率的综合体，也被称为“城中之城”。

随着城市中心土地资源日渐稀缺、开发成本一路走高，城市综合体已成为**商业地产开发的主流模式。而且，开发和运营城市综合体，对于身处被有史以来*严厉宏观调控市场背景下的地产商们，亦有着更重要的现实意义。在这轮城市综合体的井喷放量中，不可忽视的是**的推波助澜。更有开发商直言，这波城市综合体的热潮，真正唱主角的其实是地方**。

分羹城市化盛宴

“娃哈哈要在3到5年内在全国多个二三线城市建立大型商业综合体，*个试点将选择在杭州或者河南商丘进行。”2010年9月10日，中国民营经济发展**上，娃哈哈集团董事长宗庆后抛出重磅消息，他自己将这些拟建的商场称为“城市综合体”和“Shoppingmall”。其中不仅仅做零售，还提供餐饮与娱乐设施，“这样的销售模式，更容易得到二三线城市人群的认可。”

一时间，关于娃哈哈将涉足商业地产、开发城市综合体的消息尘嚣甚上。而事实上，娃哈哈并不是**的“无畏者”。

以城市综合体为代表的大型商业地产是块**的淘金地。如果说来自快速消费品领域的制造企业新近才认识到这一点，那么，浸润地产行业良久的各家房地产开发商，则在更早的时候就已经对此达成共识。

背靠厚实的国资实力，华润集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产一线**企业堪称开发建设城市综合体的“**梯队”，它们无一例外地提出：当前环境下的企业战略是“只做城市综合体开发”，而由其开发的华润万象城、中粮大悦城等堪称国内城市综合体项目的扛鼎之作。

紧随其后的，则是在繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商。譬如浙江绿城，据其公开资料，目前该公司已经在浙江省内多地先后打造了温州鹿城广场、杭州蓝色*江、千岛湖度假公寓等8个城市综合体项目；而万达集团更是先人一步，于2005年就开始致力于实践城市综合体的开发；公司董事长王健林更是直言，房开企业之中，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”。此外，就连一直专注于做住宅产品的万科，也开始尝试涉足城市综合体。

在前述的所有有关城市综合体的故事之中，*生动的个例是于去年6月以40.6亿元高价拍下北京广渠路15号地块、从而刷新了“地王”纪录的方兴地产。面对纷至沓来的质疑，该公司在拍卖会后表示：“**可塑性的该地块，未来将建成一个总建筑面积达40万平方米的大型综合体项目。”

在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，“新地王+**城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。而城市综合体的另一面，则是地方**的土地冲动，这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入”的模式无疑会受到地方**追捧。

“中国城市化进程依然势不可挡，作为城市化发展成果之一的城市综合体的发展也是一样。在此过程中，由于城市综合体的自身属性和特点，对于开发商、**以及城市发展而言,其必然成为各方发展的重要载体。区别于欧美等城市化程度较高的地区，在快速城市化的内在需求下，中国城市综合体在很大程度上面向的是城市扩张和城市更新。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬对《浙商》记者说。

DNA解码

城市综合体诞生于1986年的巴黎，兴于纽约曼哈顿。自从上个世纪50年代世界上**个城市综合体——拉德芳斯在法国诞生后，这种混搭业态就受到了世界各国和城市的热捧，并取得了巨大成功。美国洛克菲勒中心、日本六本木、香港海港城、北京华贸中心……这些代表着城市经济实力的名词，则更进一步地诠释和完善了“综合体”的概念。

“城市综合体是商业地产发展的产物，是行业进步的象征。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。18世纪工业革命后，高层建筑在城市中的大量产生与运用，为综合体的发展创造了前提。由于单体的高层建筑引发的环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等诸多问题，城市综合体便应运而生。

如今，城市综合体已成为城市发展的方向。美国纽约*繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪*伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能协调。在后来的开发中，开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。

洛克菲勒中心的实践证明，城市综合体成功经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。

此后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心、太古城等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。

综合体的价值

西风东渐，在深圳万象城、北京华贸中心、万达广场等项目大获成功之后，国内的综合体开发逐渐风靡。地方**在其中的主导推动作用则时有闪现。

2010年9月，《杭州市西溪湿地国际城市综合体概念规划》正式完成，这意味着，在以西溪湿地为核心的36平方公里内，文化综合体、创新和度假综合体、娱乐综合体、高档综合功能综合体等四大建筑族群即将拔地而起。

而这在杭州市的有关城市综合体的整体规划中，不过是冰山一角。2008年初，为了促进城市发展转型，杭州市**提出在杭州市域范围内规划建设100个城市综合体的战略构想。“百个城市综合体预计总投资超过3000亿元，2010年计划投资3444亿元，截至到6月30日已经完成了投资约123亿元，100个城市综合体当中已经基本建设完成或者是部分建成投入使用有的19个，已经开始建设的有35个，处于前期工作的有41个。” 杭州市建委主任杨军说。

于此同时，浙江宁波未来几年亦将在江北区打造滨水生态宜居宜业的“品质之城”之势建造包括来福士广场、万达广场和洪塘的海德商业中心等五大城市综合体。之所以如此众多的城市综合体项目集体上马，一是因为商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间；二是身处被有史以来*严厉宏观调控市场背景下，转型商业地产开发、抵御住宅调控风险成为众多传统住宅地产开发商的不二选择。

“国内的商业地产一直存在‘倒挂’现场。随着城市化的日益提速，商业地产应该回归其应有的地位和价值，标志性的商务地产将在城市发展中扮演重要角色。对于企业而言，持有性商业地产的开发和运营能够有效抗击政策风险，也可增强自我调控的功能；同时商业地产的开发将成为企业多元化的融资载体。”浙江建工地产集团董事长汪初祥的话正是对城市综合体价值的*好注解。