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这是一组抑制需求与增加供给双向并举的政策组合。惟一令人担忧的，就是抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，从而埋下价格反弹的风险
《财经》记者 **
时隔五个半月，房地产调控再出重手，*要原因自然是主要城市的房价仍**不下并有反弹迹象。也正因此，和前几轮调控相比，“9・29”新政抑制需求的色彩显得更浓，毕竟抑制需求的措施对房价的作用更为直接迅速。
但是，如果把本轮新政的**仅仅理解为是****基于“面子”而**房价，那又有失偏颇。事实上，这是一组抑制需求与增加供给双向并举的政策组合。惟一令人担忧的，就是抑制需求的一手硬，增加供给的一手软，从而埋下价格反弹的风险。
房价问题千头万绪，供求关系仍然是*基本的分析框架。增加供给的任务一度被压在了开发商肩头，2007年，“**的归**、市场的归市场”，**终于认识到这个道理，**房制度得以建立。但此后两年，**房建设基本处于雷声大雨点小的状态，直到今年，少数城市才有了突破性进展。
**房的惠及范围还需要扩大，但它的覆盖面毕竟有限，庞大的“夹心层”中上层群体，仍需指望商品房来解决或改善住房需求。因此，刺激开发商增加商品房尤其是中小户型商品房供应，同样应该被提到重要的决策次序上来。
“9・29”新政还提到加速推进房产税改革试点，这项工作应当超越短期的价格调控，更多纳入长期的制度建设来考虑，藉此推动**与地方重构财税体系，并将增加了的地方税收取之于民、用之于民。
同时，房产税的征收范围、税基、税率应仔细斟酌，特别注意避免伤害刚具羽翼的中产阶级，避免造成新的财富失衡。
距4月份楼市调控不足半年，新的政策配套又扑面而来。
与此前抑制需求与增加供给相平衡的楼市调控有所不同，这一次政策指向更侧重抑制需求，在抑制需求的同时增加供给。这包括更严格限制购房数量和贷款条件，同时明确宣布将启动房产税全国范围试点，这表明**非常明白：除非新政到位，否则价格反弹就是迟早的事。
而各界的反响也基本在政策预期之中，若进一步的政策配套到位，持续多年的中国房地产开发、销售与转让模式，或面临变局。
9月29日晚间，多部委联合**了新一轮楼市调控措施，内容包括提高*付门槛、禁贷三套房、行政限购、房产税改与“一房一价”的房价备案制，并再次强调各地方**的房价督导职责，同时启动对地方**的问责程序。
外界的观察和分析倾向认为，4月楼市新政药效未显，或至少是药效未达预期，当是“9・29”新政突降的主要背景。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市全样本调查数据，今年9月，全国100个城市住宅平均价格为8363元/平方米，环比上涨0.70%，其中86个城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。
而根据国家统计局早先公布的数据，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，15个大城市中， 13个城市成交量环比上涨。整体平均涨幅达26.8%。而从房价细分表现来看， 6个房价一线城市的同比整体平均涨幅为32.7%。
更为直观的数据，是今年8月与4月的房屋销售价格对比。京沪穗深这四个*受关注的一线城市，8月的房价比4月分别下降了2.55%、1.20%、0.30%和0.8%。
显然，这份成绩单很难令决策层满意。与此同时，放松调控的呼声和传言四起，经历了年中的短暂观望和成交低迷后，房地产市场迅速回暖。面对调控再度沦为“空调”的舆论， 以及公众对房价即将再现2008年报复性反弹一幕的担忧，决策层必须有所作为。
行政之手
**部门直接插手定价环节，是4月新政*明显的特征之一
《财经》记者调查发现，即使是这样一份成绩单，也还是在过去半年时间里，地方**使用了一些非常规的措施后才勉力做到，市场上孕育的价格反弹动力，仍然一触即发，楼市并未因新政的再次**而完全被驯服。
5月以来，任志强多次在微博及公开场合披露，为了确保月度房价统计数字的好看，北京市建委对于一些拟高价入市的楼盘进行约谈，在发放预售证环节对房价进行限制。
北京一个高档楼盘的销售总监向《财经》记者表示，这样的打招呼都只是口头通知，没有正式文件， “我的印象是，从4月27日开始，北京市建委开始执行这个做法，圈子里有个共识：北京的预售证现在是*难拿到的。”
该人士进一步称，通常整个流程是，先到北京市区县住建委的市场科递交申请预售证的材料，然后资料汇集起来送至市住建委市场处，由后者负责审批。如果通过申请，会把所有待售房屋的面积、单价、总价、*高销售价格都输入进北京市房地产交易管理网。
如果没有通过申请，就需要进一步补充材料，这个时候找找关系打听下真实的原因，通常住建委的人就会告知，申请遇阻的原因是销售价格太高。
在这样的局面下，一些拟高价销售的项目面临诸多延期开盘风险。
“北京东三环外一个高档楼盘报价8万元，但**仅批准6万元的销售均价申请。万科蓝山*初拟报单价5万元，但是**只批准4万元，*终万科蓝山第三次开盘以3.98万元的单价开售。”
据介绍，开发商在申报时会向**提供一个报告，里面内容主要是周边区域的参考房价。一般来讲，**批准的预售价格都比开发商自己申报的*高价格低20%－30%，因此，开发商会尽量申报一个*高价格。
**部门直接插手定价环节，是4月新政*明显的特征之一。
任志强与冯仑均曾在公开场合表示，目前的价格多是**自己审核、批准的价格，北京新发的预售证上，每套房屋的价格都定明了，再说房价高，就跟企业没有关系了。
北京市平抑房价的做法并不孤立。在上海，“新推楼盘单价超过3万元必须由市房管局审批”的传闻一直存在。9月17日，针对上述传言，上海市房管局副局长庞元回应称，不存在对高价位楼盘预售许可权由区县收回到市局，也不存在对高价位楼盘不让上市预售的问题。
但他同时强调，市房管局主要是加强对预销售方案的重点复核工作，重点是“一房一价”。
9月3日，上海市房屋管理局下发《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》。
根据《通知》规定，房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”，明确调价期限，并严格按照申报价格对外销售。如果销售价格需要上浮的，应重新申报备案。
据上海本地媒体报道，上海市以往提交营销方案是以销售均价上报，然后再制定一个上下浮动范围。如今按照“一房一价”的操作方式，不但对企业上报的方案制定速度有影响，而且审批周期亦有延长。
尽管官方辟谣，但是上海仍有多个高价项目入市受阻。闵行星河湾是星河湾地产在上海市的第二个高档项目，自今年8月中以来一直传闻即将入市，预期开盘单价可能在5万元以上，但是，至今未获得销售许可证。
一份统计数据显示，如果以单价3万元/平方米作为基准线，5月份上海楼市3万元以上房源的供应面积为24.84万平方米，6月份为10.09万平方米，而到8月份则下降到了9.01万平方米。
业内人士认为，官方对预售房价进行备案管理，并执行一房一价，本身是践行新政文件中要求整顿交易秩序的体现，但是，政策之手过分切入定价环节，产生的价格歪曲信号同样不容忽视，**也须避免自己调控自己的尴尬局面出现。
“北京香蜜湾的预售文件中，**批准它可以每三个月调价5%，这事实上向购房者发出了一个很不好的信号：房价三个月后要上涨，要买趁早。”前述高档楼盘销售总监说。
新政疑点
新政**次日，股市正是在地产股的带动下反弹，表明内地楼市还是有大量的需求支撑
这轮由“9・29”新政掀起的调控被称为二次调控，恰处在十一黄金周前夕，在多位业内人士看来，**的警告与宣示意味十足，与此同时，地方**也并不期望接下来楼市价格暴跌，个中矛盾心态，复杂而微妙。
合富辉煌*席分析师黎文江向《财经》记者表示，这个新政主要是一种警示，警告不要投机入市，也是为了在黄金周压缩一下需求与成交量，为后市供应量补充进来争取一点时间，因为很多影响价格的根本性因素要发挥作用，都是需要时间的。无论是**房建设，还是土地供应变成房子。
合富辉煌是广州亚运城项目的两大销售代理商之一。该项目身披全国地王的光环，入市以来颇受全国关注，两大代理商甚至在全国范围内对该项目的销售进行包装推介。
自9月26日开盘以后，亚运城项目因亚运概念受到市场追捧，销售情况并未受9月29日晚间**的新政太大影响。
据合富辉煌一位销售员称，虽然有很小一部分客户放弃选房，但是总体上销售90%以上，至今已销售超过4000套。项目中的媒体村因户型小、总价低，受追捧程度更大。
据了解，亚运城项目的销售均价在1.2万元/m2，这一价格差不多是广州市商品房的均价，但是超过了周边大多数楼盘的价格。
亚运城的旺销，显示出区域市场强劲的需求力量。与此同时，资本市场也并未随“9・29”新政而动。9月30日，新政**次日，A股正是在地产股的带动下反弹，全天地产指数大涨3.88%，以涨停居*，标杆地产股涨幅领先。
而黄金周后*个交易日，10月8日，虽然前夜上海**严厉调控细则，地产股在低开之后迅速上涨。至收盘，地产指数涨了1.44%。
大福证券研究部主管麦德光向《财经》记者表示，资本市场对新政作出的反应，表明内地楼市还是有大量的需求支撑。*近一段时间，香港中资地产股平均上涨了15%，有的上涨更多。因为这些政策都没有改变基本的供求结构。
“国庆节前两天，香港靠近深圳的一个豪宅洋房项目开盘，每套总价多在1000万元以上，但是据发展商称有高达30%的买家是内地人。如果深圳广州限制买房，他们就会进一步涌入香港楼市。从近期看，新加坡、香港等国家和地区都出现了房地产价格上涨过快的现象。”他说。
上海本地一大型国企的高层对《财经》记者表示，目前**调控房价用了很多非市场化手段，作为一个市场参与者，很难对这些非市场化的做法进行评价。
在北京，耐人寻味的一幕则反映出**部门对楼市新政效果的矛盾心理。针对媒体报道北京国庆长假楼市“外冷内热”，北京市住建委负责人在长假*后一天特别强调称：国庆期间北京商品住房市场总体运行较为平稳。
这篇题为《北京楼市黄金周外冷内热》的报道称，“9・29”新政后的国庆黄金周，楼市成交量与去年同比翻番。
很快，北京市网管办即打电话给主要门户网站要求删除此文。而北京市住建委则在节后*个工作日给出了另一组数据：国庆期间六天全市新建商品房网签总量为782套，环比国庆前六天的3939套，跌幅超过80%。
常理而言，任何一个地方**都不希望本地的房地产市场遭致重挫。但在****的政策当口，本地楼市逆势飞扬，亦难以交待。
抑需求，增供给
针对新政的质疑，预示着在压住需求一端的同时，必须及时增加市场上的供应量，否则反弹随时出现
尽管各方对**的政策具体条文议论纷纷，但是仍然有共识：房价不得不降，已进入政策逻辑，但房价如何下降，在目前通胀预期明显、名义负利率的背景下，显得非常艰难。
相较以往新政文件的条文，“9・29”新政中有如下三点*受市场关注，也给后市设置了悬念：*套房*低*付恢复至三成；房产税*次获得官方背书，试点城市虽未明确，但是渐行渐近；限购令再次重申，施行范围很可能逐步扩大。
但在乐观人士眼里，以上三点全无足虑。合富辉煌*席分析师黎文江表示，在广州楼市，多年来居民习惯使用三成*付，即使够资格使用二成*付，考虑到后期按揭成本，也多选择三成*付，因此，这一优惠的取消影响并不大。
在一线城市里，广州市的商品房均价在1.2万元左右，与北京上海动辄2万元以上的均价差距明显，而涨幅早先已经有所回落，因此，他怀疑广州市未必有积极申请房产税试点落地的动力。至于限购令，广州市正在打造珠三角一小时生活圈，外地人购房并不多，限购令落地可能性也不大。
10月8日，广州市房管局有关负责人称，将很快**调控细则，是否限购也会予以研究决定。
而据一位上海本地人士介绍，之前上海居民*次置业使用三成*付的比例很大，恢复三成*付，在上海影响有限。
目前，只有北京、深圳、厦门与上海四个城市宣布了限制购买房屋的措施。
从文件内容看，深圳限制程度*深，上海次之，北京与厦门居后，只有厦门市的限购令明确了截止今年年底的期限。
10月7日晚，上海楼市调控细则**后，董事长陈劲松第一时间在新浪微博上写道，从目前看，限购令会逐步推向全国。这一政策有三大好处：政策尚可执行，当然也会有混乱；狙击热钱，尤其是境外热钱进入；压住需求，又不会使建设停顿。
但在网络等公共平台上，质疑限购令效果的声音也层出不穷。
易居中国*席财务官程立澜在新浪微博上写道，纷纷**的住房限购政策告诉大家，**短期内无法提高有效供应，只好硬性限制需求。但限购注定是暂时的，早晚要解除。到时候供不应求情况还会继续，价格还要涨。
这些针对新政的质疑，预示着在压住需求一端的同时，必须及时增加市场上的供应量，而只有这样才是市场慢慢自我调养生息、回复健康的本途。
刚刚出炉的上海楼市细则在这一点上可谓深得调控本意。细则称，要加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头。
在具体措施上，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。同时，全力推进以**性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增**性住房100万套。
“100万套**房的建设规模，将令上海市几年内成为全国第一，不仅大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品房住宅市场需求也将发挥作用。”易居中国研究员杨红旭称。
一手抓疏导，一手抑制不合理需求，假以时日，*乐观的结果则是：楼市有望彻底摆脱周期调控的命运。但问题是，接下来的调控落实与地方配套，是否会一切顺利？
在接受《财经》记者采访时，万科地产董秘谭华杰表示，相关政策的**，进一步体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著的影响。
他认为，全国住房供给从9月份开始已经进入高峰期，随着相关政策的**，投资性需求将进一步受到抑制，预计市场整体销售速度将有所放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住购房者将进一步主导未来市场。
*新数据显示，万科地产前三季度销售额已经达692亿元，超过去年全年总额。
而在大福证券研究部主管麦德光看来，时间不会很长，这一波楼市期末考的时间将会在明年一季度到来。
如果到时房价能够如政策预期的平稳下降，且**房的供应不只是在局部城市放量，而是有更多的开工建设与交付数量，那么中低收入人群的购房需求将得到很大缓释。
本刊实习生朱、魏文杰对此文亦有贡献
