楼市回暖的大趋势已经确立

李明旭

在今年春节以后，楼市“小阳春”行情开始显现，尤其是刚刚过去的4月份，部分城市的成交量甚至达到了2007年楼市调整前成交量的*高峰水平。经济低迷期下，楼市成交量却连续数月出现快速增长，这使得市场人士开始激烈争论：楼市回暖是否可持续，而楼市“小阳春”后又是否会出现“倒春寒”？

政策引导下的楼市复苏

要回答这个问题，先要弄清楚是哪些因素促成了楼市的回暖。

从近两年发展的轨迹来看，中国的房地产市场已明显演变为味道很浓的“政策市”。随着2007年9月后**一系列控制楼市过热增长措施的**，楼市成交量和购房者的信心一同，迅速从高处下落，并再因金融海啸的**而在2008年下半年跌至谷底。原本热闹非凡的楼市，在政策的干预下，演变为全国范围内的楼市大调整。

在笔者看来，也正是因为此前**和地方**了多项支持房地产发展的措施，以成交量大涨为标志的楼市“小阳春”才得以出现并持续。经济的大幅下滑，使得**自去年10月，迅速转变了对房地产业的调控政策――先后将*套房和改善型住房的*付比率调降为20%，并将按揭利率下限调为基准利率的七折，并对住房转让环节营业税实行减免。这些针对购房者的优惠政策，从贷款利率、*付金比率以及购房交易税等方面明显降低了购房成本，并*终将民众被压抑了近两年的真实需求释放出来，促成了目前楼市的回暖。年初以来，楼市正是沿着**优惠政策的**呈现出不同的回暖阶段：先是二手房市场因交易税的减免而成交量上涨，随后以90平以下小户型为主的自住房需求明显出现，近期以90平以上为主的改善型住房的成交量也开始了上涨过程。

**通过优惠政策的实施，成功地将民众真实的购房需求释放出来，成了此轮“小阳春”出现的关键性因素。不仅如此，**还**了多项针对房地产企业的扶植政策，缓解了房企的经营压力，也强化了民众对楼市调整见底的预期。早在去年下半年，受制于“土地财政”的利益，某些地方便开始运用财政资金直接买楼来为楼市托底，一些地方也先后**了延迟开发商偿还土地出让金的措施，以缓解其资金运转的困难。近期，央行等部委还呼吁金融机购为房企发行债券和开展房地产投资信托基金试点提供融资支持，国务院也五年来*次调降了对建设商品住房的项目资本金比例，这被认为是国家宏观调控态度发生了明显转向。一面是成交量上升和贷款增加等因素，使得现金流入在增加；另一面是土地出让金的延迟交付和项目资本金的降低等措施，使得资金流出压力大减，两者共同使得房地产开发商的资金压力整体上得到了改善。

实际上，楼市“小阳春”的持续，与股市反弹一样，都有着深刻的宏观经济大背景。**投资计划的逐步落实，已使国内经济在一季度出现转暖趋势；而央行不断降息后的低利率水平，实际上是逼着民众去进行房屋、汽车的消费；银行贷款的天量增长，也为民众买楼提供了足够的融资。

成交量的上升趋势不会改变

大规模的城市化进程，为中国房地产市场的发展提供了长期的刚性需求，而一旦这种需求能力被政策释放出来，楼市成交量的上涨，其实只是时间早晚的问题。而在笔者看来，在目前的环境下，楼市“小阳春”之后或许会出现短暂的调整过程，但楼市回暖的大趋势已经确立。

*先，**的支持政策，实际上已经为中国的房地产市场筑起了一个比较坚实的底部。房地产业对中国经济的重要程度是显而易见的。近十年来，房地产业的快速发展与中国加入WTO后迅速膨胀的外需一起，成为中国经济保持高速增长的两个“超级因素”。房地产以及关联产业的投资是国内整体投资很重要的一部分，房地产对钢铁、建筑、家居等多个行业也有着巨大的拉动作用。短期内，中国的外需无法恢复，而**也很清楚，如果今年要成功“保八”，如果要在今后避免中国经济二次触底，房地产业的复苏是关键因素。**虽然不愿楼价快速上涨，但成交量的大幅扩张确是其乐见的，有了**和地方**的政策支持，至少能保证楼市不会出现大幅向下调整的情况。

而老百姓不断积聚的楼市回暖预期，也将演变成对房屋的真实需求，支撑今后楼市成交量的上升趋势。这是楼市回暖得以持续的另一个重要因素。当前楼市成交量的大涨，很明显表明相当一部分购房者认为楼市调整已告一段落，房价可能不会再低了。**的支持政策转变了民众的预期，而预期往往是“自我实现”的，即民众对楼市将要回暖的预期促成了成交量的上升，而成交量上升推动的楼市回暖又强化了民众的预期，如此循环，一般只有到数年后的泡沫破灭才会中止。今后数月内，一旦房地产复苏的趋势得到广泛确认，相信投资性房屋交易就会大量出现。

老百姓的购房意愿是房地产市场需求能力的体现，而随着“去库存化”的不断深入，房屋成交量的攀升和库存量的减少，也正在慢慢地改变房地产的供给能力。来自摩根大通的研究显示，以现在的成交量计算，初步估计平均全国房地产库存只为7到8个月，而由于目前房地产投资的停滞，新增房屋数量不大，国内楼市甚至可能在明年遭遇供给不足的问题；戴德梁行的报告也显示，一季度京沪深等十大城市库存消化量已超过2006－2008年新增库存总量的25%！目前，房地产投资和更为上游的土地出让领域仍然低迷，不过，以目前“去库存”的速度来看，房屋的库存量在未来数月内就能减少到正常的水平；随后，地产商的提价动机和投资意愿都将显著加强，并*终传导至土地出让的一级市场。

实质上非常宽松的货币环境将带来越来越大的通胀预期，**投资项目的逐步落实和私人投资的反弹，也很可能将使经济缓慢回暖趋势得以持续，这些都为房地产市场的发展提供了一个非常好的宏观环境。无论从政策面来说，还是从消费者的购房动机来说，房地产成交量上升的趋势将持续下去，今年有望成为房地产业由低谷转向复苏的一年。