楼市调控倒逼税收增速放缓

3月12日，财政部发布数据显示，今年前两个月，与房地产相关的多个税种收入下降明显。房地产业营业税同比下降22.7%;房地产业企业所得税同比下降12.3%;土地增值税同比下降0.4%;契税同比下降15.7%;来自房屋转让的个人所得税同比下降25.8%。

而财政部此前发布的“2011年全国税收总收入情况”同样显示，与房地产相关的税种增速明显回落，全国房地产营业税同比增幅为14.9%，较2010年减少17.5个百分点。土地增值税和契税增幅分别为61.6%和12.1%，较2010年分别下滑15.9和29.9个百分点。

房地产税收增速的大幅下滑如实反映了去年一年市场的活跃度和景气情况。业内人士认为，2011年，由于国内商品住宅和土地成交量趋于放缓，包括契税、房产税、土地增值税在内的各类房地产相关税收的增幅也受到了显著影响。相关税收增速的下滑，离不开房地产调控的特定背景，而房地产流转税收同比缩减，保有税收稳步攀升是去年的主要呈现。

税收增速放缓

本报记者查阅财政部发布的数据显示，2011年全国税收总收入完成8.9万亿元，比上年增加1.6万亿无，同比增长22.6%。税收增速呈现“前高后低、逐季回落”走势，与生产经营相关的主题税种较快增长，而与汽车、房地产相关的税种增速明显回落。

**认为，这与限购等一系列调控政策密不可分，随着楼市调控逐渐走入深水区，地方**感受到的压力会愈加明显。

根据财政部发布的2011年税收增长的结构性分析数据，与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。其中，房地产营业税增长14.9%，比上年增速回落17.5%;契税实现收入2763.61亿元，同比增长12.1%，比上年增速回落30个百分点，契税收入占税收总收入的比重为3.1%。

另一种与土地相关的税种——土地增值税收入增速也呈回落态势。土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益总额。2011年土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，比上年增速回落16.3个百分点。

中原集团研究中心**经理刘渊在接受本报记者采访时认为，2011年，受我国房地产调控政策影响，全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，而与之息息相关的税收收入也随之下调。但房地产税收在全国税收的比重还是上升的，只是增速有所放缓。

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，2011年全国房地产税收情况大体表现为收入增速减慢，此外，因国内商品住宅和土地成交量趋于放缓，房地产各类相关税种增幅也受到不同程度的影响。由于不同税种及环节上存在较大差异，受消费者市场影响程度不一。房地产税收增速下滑不利于我国房地产市场实现健康、持续的发展。

调税举措或**

2012年，房地产调控还将持续。前不久，***总理在《**工作报告》中已为今年的房地产调控定下调子，要“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。可以预见，随着调控效果不断显现，房地产相关的税收也会产生变化。

中国房地产学会副会长陈国强认为，目前楼市调控已进入深水区，调控持续时间越长，市场压力越大。伴随着楼市调控必然会带来一系列的影响，既要看到抑制投资投机性需求、遏制房价过快上涨势头的一面，也要看到给地方房地产相关税收带来的明显影响。

尽管目前各大城市还未对外公布2011年整体税收收入状况，却充满想象。由于房地产流转税受商品房交易额影响较大，增速下滑已成必然，而房地产保有税收受到去年商办物业销量的快速增长以及租金的大幅攀升影响出现上升的趋势，但仍抵挡不了房地产税收增幅回落的大趋势。

“近年来，在我国房地产行业高速增长的驱动下，房地产税费对全国税收总收入的贡献却愈来愈重要，且比重始终保持稳中有增，即使是在遭遇**金融风暴的 2008年，国内房地产市场跌入低谷，房地产税收占比也没有出现下降。从财政部公布的数据可以看出，房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税这4项税收增幅达26.8%，增幅高于税收总收入。而且，4项税收占全部税收收入的比例也由2010年的6.3%，上升至去年的8%。”刘渊分析称。

殷旭飞认为，如果调控继续，未来房地产税收将呈下降趋势，但下降后又会逐步呈平稳的趋势，但涉及的税种增降幅度不一。未来房地产税收受国家宏观政策、国家基础建设步伐、消费者市场影响较大。

众所周知，对房地产税收制度进行改革是今年调控房地产市场的重要举措。税收对房地产市场的调节作用，发达国家已有成熟经验可资借鉴。德国对住房交易征收高额土地购买税和资本所得税，炒房现象近乎绝迹，房价涨幅长期保持较低水平;日本实施的房产税和地价税，刺破楼市泡沫，促使房价从疯狂回归理性;美国的房产税更是地方**财政收入的主要来源，有的州占比甚至高达80%，有效地控制了投机炒作。

****后，关于房地产税收制度改革的呼声不绝于耳，但迟迟未见有大的动作。财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，当前房产市场笼统采取限购的办法存在问题，对*套房应该鼓励，而对于多套房、大面积房消费，可以用税收手段进行调节，比如将房产税定位为**税，对这样的消费者自然就能起到抑制作用。

有相关评论指出，在房地产税收改革中，不仅要涵盖房地产获取、保有和转让的全过程，而且应采取区别对待的办法，低端免税，普通商品房优惠，**推行累进税率，将级次和级距拉大。这样做，不仅能*中国房地产的顽症，对世界也是一个政策创新。

刘渊认为，改革是比较好的提法。目前和房地产相关的交易环节的税负较重，持有环节的税负较轻，使得市场上投资投机购房的量比较大。单纯地增加交易环节的税收，不能遏制投资投机行为的减少。只要投资者预期房价的涨幅比超过税收的负担，还是会出手买进。所以，应该在增加持有税收的同时减少交易环节的税负，这样既能抑制投资又能**刚性需求。